Рынок недвижимости Киева: июль 2009 г.
06.08.09
В июле активность на рынке недвижимости существенно снизилась. Это связано не только с сезоном отпусков. Существенное влияние оказали резкие колебания валют и негативные ожидания как покупателей, так и продавцов, которые заняли выжидательную позицию. А состоявшиеся просмотры квартир были скорее похожи на экскурсии.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева
– при подсчете в долларах 1817 $/кв.м. (-0,7% );
– при подсчете в гривнах 14286 грн/кв.м (+ 1,9% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах):
-0,7% в месяц (изменение -2,4%).
Индекс доходности:
-4,4 банк/деп. ( +1,3 банк/деп.)
В июле количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%.Большинство участников рынка избрали тактику выжидания. Потенциальные покупатели ждут резкого снижения цен. В своих заявках на покупку недвижимости они нередко указывают цены, которые вдвое ниже цен реальных продаж. Продавцы, в основной своей массе, цены не снижают; при торгах уступают крайне неохотно (обычно в пределах нескольких процентов). И дело не только в том, что они не очень верят в стабильность валют и возможность эффективного вложения средств в бизнес. Многие участники рынка продают квартиры, чтобы за вырученные деньги (плюс многолетние накопления) улучшить жилищные условия. Общее снижение цен – в их интересах. Но в условиях, когда цены достаточно стабильны, каждый отдельно взятый «продавец-обменщик» не может резко снизить стоимость своей квартиры, иначе не хватит денег для покупки нужного жилья.
Банки также не спешат выбрасывать на рынок залоговые квартиры по ценам, существенно ниже рыночных. С одной стороны, они не хотят обрушивать цены (поскольку залоги при этом подешевеют и у банков возникнут серьезные проблемы). С другой стороны, законодатели существенно ограничили права кредиторов в части реализации залоговых квартир. Потому стороны предпочитают решать подобные конфликтные ситуации совместно и без особой спешки.
Говоря о снижении деловой активности, необходимо отметить, что количество заявок на покупку квартир осталось почти на том же уровне (в июне в «Планету Оболонь» поступило 510 заявок, в июле 501 заявка).
Заявки накапливаются. Какие-то из них актуальны достаточно долго; и определить сколько заявок актуально в тот или иной период времени очень не просто. В частности, как свидетельствует статистика, в июле поступило две заявки на приобретение четырехкомнатных квартир в Киеве стоимостью до $30 000. Вряд ли риэлторы восприняли их как актуальные на сегодняшний день (другое дело, что указанные в них контактные телефоны в базу данных занесены, и вполне возможно, что со временем риэлторы ими воспользуются).
Количество предложений увеличилось на 7% (01.07.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3707 объектов на продажу, а 01.08.09 – 3985 объектов). Просмотров было достаточно много; но нередко они напоминали экскурсии: люди ходили на просмотры не с целью приобрести квартиру, а чтобы понять процессы, происходящие на рынке недвижимости.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж приведены в таблице. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
| Статистические данные цен реальных продаж | |||||||||
| Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
| Март
2009 |
Апр.
2009 |
Май
2009 |
Июнь
2009 |
Июль
2009 |
Март
2009 |
Апр.
2009 |
Май
2009 |
Июнь
2009 |
Июль
2009 |
| Средняя цена продажи (в $ за м. кв.) | |||||||||
| 1596 | 1657 | 1514 | 1786 | 1816 | 1549 | 1589 | 1531 | 1735 | 1828 |
| Средняя цена предложения аналогичных квартир (в $ за м. кв.) | |||||||||
| 2095 | 2148 | 1867 | 2084 | 2190 | 2003 | 2071 | 1912 | 2042 | 2219 |
| Средняя цена продажи (в грн. за м. кв.) | |||||||||
| 13314 | 13395 | 11683 | 13673 | 14279 | 12921 | 12846 | 11814 | 13283 | 14373 |
| Средняя цена предложения аналогичных квартир (в грн. за м. кв.) | |||||||||
| 17476 | 17365 | 14407 | 15955 | 17219 | 16708 | 16742 | 14754 | 15633 | 17447 |
| Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
| -23,8% | -22,9 | -18,9% | -14,3% | -17,1% | -22,7% | -23,3% | -19,9% | -15,0% | -17,6% |
При определении статистики цен продаж были использованы данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,9 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1816 (14279грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1828 (14373грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1764 (13870грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1745 (13720грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье увеличилась примерно на 3% и составила порядка 17,5%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (т. е. на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В июле индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах снизился на 0,7%;
– при подсчете в гривнах вырос на 1,9%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.07.2009 по 01.08.2009 усредненные цены предложений (в $ за м. кв.) снизились на 0,9%.
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизились на 5,7%;
– в двухкомнатных квартирах снизились на 1,2%;
– в трехкомнатных квартирах выросли на 1,4%;
– в многокомнатных квартирах снизились на 4,4%.
Изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице:
| Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | ||||
| Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
| Голосеевский | 01.07.2009 | 2395 | – 2.42 | 2361 | – 5.38 | 2229 | – 1.21 |
| 01.08.2009 | 2337 | 2234 | 2202 | ||||
| Дарницкий | 01.07.2009 | 1881 | – 6.22 | 1835 | + 0.93 | 1591 | + 1.19 |
| 01.08.2009 | 1764 | 1852 | 1610 | ||||
| Деснянский | 01.07.2009 | 1687 | – 2.37 | 1679 | + 3.10 | 1553 | + 1.09 |
| 01.08.2009 | 1647 | 1731 | 1570 | ||||
| Днепровский | 01.07.2009 | 2065 | – 4.70 | 2050 | – 3.95 | 1902 | + 1.16 |
| 01.08.2009 | 1968 | 1969 | 1924 | ||||
| Оболонский | 01.07.2009 | 2248 | – 3.16 | 2221 | + 2.30 | 2269 | + 1.98 |
| 01.08.2009 | 2177 | 2272 | 2314 | ||||
| Печерский | 01.07.2009 | 3373 | + 0.89 | 4300 | – 0.33 | 4156 | + 2.62 |
| 01.08.2009 | 3403 | 4286 | 4265 | ||||
| Подольский | 01.07.2009 | 2078 | – 0.19 | 2192 | + 2.33 | 1997 | – 0.95 |
| 01.08.2009 | 2074 | 2243 | 1978 | ||||
| Святошинский | 01.07.2009 | 1814 | – 3.64 | 1801 | + 0.11 | 1706 | + 2.05 |
| 01.08.2009 | 1748 | 1803 | 1741 | ||||
| Соломенский | 01.07.2009 | 2056 | – 5.06 | 2148 | – 2.19 | 2115 | – 0.66 |
| 01.08.2009 | 1952 | 2101 | 2101 | ||||
| Шевченковский | 01.07.2009 | 2607 | – 5.91 | 2988 | + 0.27 | 2980 | + 1.58 |
| 01.08.2009 | 2453 | 2996 | 3027 | ||||
Первичный рынок жилья
Основное событие июля – проведение конкурса объектов и застройщиков, которым будет оказана государственная поддержка. В Киеве в список победителей конкурса попали 11 объектов с ценой квадратного метра 7920 грн., которые должны быть закончены в этом году.
Правда, Президент Украины, ссылаясь на правовые расхождения в законодательной базе, приостановил действие соответствующего постановления Кабмина и направил представление в Конституционный суд. Судя из комментариев экспертов, основная правовая коллизия состоит в том, что государство избрало форму выкупа части квартир, но при этом не определило, кто конкретно будет ими владеть и распоряжаться. Выкупать квартиры должно Государственное ипотечное учреждение, но не понятно кто будет решать вопросы их дальнейшего использования?
Время покажет, является ли этот нюанс чисто техническим, или он отражает принципиальные расхождения разных веток власти относительно проблем государственной помощи строительной отрасли.
Результаты работы этой отрасли пока, мягко говоря, не радуют. Да, есть стройки, где работы ведутся весьма интенсивно. Но куда больше строек находятся в замороженном (или почти замороженном) состоянии. Об этом свидетельствуют и данные Госкомстата, согласно которым в первом полугодии в Киеве введено в эксплуатацию 256792 кв. м жилья (это 43,1% от уровня соответствующего периода 2008 г.). При этом во втором квартале 2009 г. введено всего 67812 кв. м жилья (во втором квартале 2008 г. введено 384572 квадратных метров жилья, или почти 5,7 раза больше). И хотя на официальном сайте Главного управления статистики в городе Киеве говорится, что данные пока предварительные, но вряд ли их уточнение существенно улучшит общую картину.
Рынок аренды жилья
В июле явно оживился сегмент аренды жилья класса «бизнес» – заявок от зарубежных специалистов, приезжающих в Киев, стало заметно больше. В остальных сегментах особых изменений не произошло. Цены и спрос достаточно стабильны.
Много заявок поступает от людей, пытающихся снять жилье по «кризисным» ценам. Они ссылаются на объявления, которые дают отдельные участники рынка с целью привлечь внимание потенциальных клиентов. В реальности подобных квартир практически нет. При прозвонах обычно отвечают, что эти квартиры уже сданы, но есть другие… Правда, немного дороже.
Рынок коммерческой недвижимости
Цены аренды коммерческой недвижимости, которые резко просели с начала кризиса, приостановили свое снижение, и были практически стабильными. Очевидно, в большинстве случаев стороны пришли к выводу, что установившийся уровень цен является экономически обоснованным: дает неплохой (по нынешним временам) доход арендодателям, и вполне посилен арендаторам.
Цены продаж коммерческой недвижимости все еще находятся на таком высоком уровне, большинство фирм предпочитают арендовать (а не покупать) нужные им объекты.
Рынок ипотечных кредитов
Хотя о возобновлении ипотечного кредитования заявляют несколько банков, но сделок с привлечением новых ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» пока нет.
Слишком высокие банковские проценты, слишком жесткие требования к заемщикам.
Учитывая, что банки нередко требуют, чтобы выплаты по кредиту не превышали трети официальных доходов заемщика за этот же период, а годовой процент по кредиту в гривнах на уровне 25%, то при месячной зарплате в 8000 грн. максимальная сумма кредита будет порядка 100000 грн.
Этой суммы может хватить на доплату (например, при улучшении жилищных условий). Но на покупку недвижимости в Киеве «с нуля» денег явно недостаточно (даже в том случае, если кредит дадут на 20-30 лет).
Именно поэтому банки, стоящие перед растущей проблемной задолженностью на фоне низкого уровня отечественных зарплат, пытаются внедрить механизмы смены заемщика по проблемным кредитам.
Заемщик, который не в силах погашать долги по кредиту, стоит перед выбором: то ли идти на сотрудничество с банком, то ли рано или поздно столкнуться с принудительной реализацией залоговой квартиры. Подавляющее большинство «неудачных ипотечников» выбирают сотрудничество. Некоторые из них соглашаются продать залоговые квартиры по «сегодняшним» ценам новым заемщикам, к которым одновременно переходят и их кредитные обязательства.
Конечно же, прежние заемщики при этом немало теряют (прежде всего, квартиру). Но при такой схеме у них есть неплохие шансы не только отдать весь долг банку, но и вернуть часть денег. Банк получает новых платежеспособных заемщиков, а те, в свою очередь, – ипотечный кредит по ставкам (и на условиях) прошлых лет.
Пока подобная схема проходит лишь первую апробацию. Приобретет ли она массовый характер – сказать сложно. В том числе, и потому, что у прежних заемщиков останется возможность обратиться в суд с иском о расторжении сделки, мотивируя его тем, что банк и новые покупатели воспользовались их сложным положением и вынудили пойти на явно невыгодные условия.
Прогноз на август
Полагаем, что до осени особых неожиданностей рынок недвижимости не преподнесет.
Наиболее вероятный сценарий развития событий – примерно тот же, что и в июле. А именно, летний спад деловой активности и относительно стабильные цены. Однако при серьезных политических и социальных потрясениях не исключены и иные сценарии.
Владимир Коломейко, АН «Планета Оболонь» / http://ugmk.info