Обзор рынка гостиничной недвижимости Киева: Итоги I полугодия 2011 года
Общая характеристика
Формирование рынка гостиничной недвижимости в Украине началось в первой половине 2000-х годов. Первоначально, основное внимание, как местных, так и иностранных инвесторов было направлено на освоение гостиничного рынка Киева. Постепенно, по мере развития Украины, интерес девелоперов начал смещаться и в сторону региональных городов, в первую очередь, крупных деловых центров страны (с населением около 1 млн. человек), таких как Харьков, Донецк, Днепропетровск, Запорожье, Львов и др., а также курортных зон Украины – АР Крым, Карпаты, Одесса.
В последние несколько лет докризисного периода (до второго полугодия 2008 года) рынок гостиничной недвижимости Украины характеризовался наиболее активными темпами развития, о чем свидетельствовал рост числа качественных объектов, расширение границ освоения национального рынка, экспансия международных гостиничных операторов, а также появление и расширение национальных сетей и операторов. В докризисный период рынок гостиничной недвижимости Украины считался одним из наиболее перспективных среди рынков Восточной Европы и стран СНГ.
Начиная со второй половины 2008 года в результате влияния мирового финансового кризиса, ужесточения монетарной политики в стране, ухудшения общей политической и экономической ситуаций наблюдался значительный спад деловой активности и сокращение объемов туристических потоков, под влиянием чего развитие рынка гостиничной недвижимости Украины существенно замедлилось, а в региональных городах, и вовсе, прекратилось.
Мировой финансовый кризис внес следующие коррективы:
- резкое повышение уровня вакантности, особенно, в гостиницах высокого ценового сегмента,
- изменение структуры спроса на услуги размещения (повысился спрос на бюджетные гостиницы и отели средней категории, в противопоставление к ранее предпочтительным гостиницам высокого ценового сегмента),
- приостановка реализации большинства проектов гостиничной недвижимости и перенос сроков ввода в эксплуатацию на неопределенный период.
Данные негативные явления были заметны до конца 2009 года. С начала 2010 года, в результате улучшения общей экономической ситуации в стране, постепенного возобновления деловой активности, а также увеличения объемов туристических потоков, на рынке гостиничной недвижимости страны наблюдается постепенное возобновление положительных признаков успешного развития.
Благоприятным фактором для указанных положительных тенденций является общий невысокий уровень развития гостиничного рынка Украины и его значительный потенциал для дальнейшей экспансии.
Значительное влияние на активное развитие сегмента гостиничной недвижимости также оказывает предстоящий чемпионат Европы по футболу в 2012 году, по требованиям организаторов которого, города, которые принимают данный чемпионат (Киев, Харьков, Донецк, Львов) должны быть обеспечены определенным количеством гостиничных номеров различных категорий. Однако принимающие города пока не соответствуют заявленным требованиям.
В целом, на данный момент среди основных типов гостиничных объектов, представленных на рынке Киева и Украины, можно выделить:
- гостиницы:
- гостиницы под международным управлением,
- гостиницы под местным управлением,
- сервисные апартаменты,
- мотели.
Помимо гостиниц под международным и местным управлениями, на рынке Киева также представлены сервисные апартаменты. Данные объекты недвижимости ориентированы на средне- и долгосрочное проживание. Спрос на них формируют, как правило, бизнесмены, приезжающие в длительные командировки, и иностранные сотрудники, временно работающие в Украине. В связи со спецификой спроса, как правило, такой тип гостиничных объектов выполнен в формате жилых апартаментов высокого класса и включают в себя кухню, гостиную, спальню, рабочее пространство, а также широкий перечень необходимых дополнительных сервисов (уборка, химчистка, охрана, общие зоны для встреч и отдыха, коммунальные услуги). Сервисные апартаменты находятся под единым управлением компании-оператора, позволяющим увеличить качество и уровень обслуживания клиентов, что значительно отличает их от жилых апартаментов, которые просто сдаются в аренду в городе. За счет ориентированности на длительное проживание, в данном сегменте номера стоят дешевле, чем в гостиницах, и зависят от сроков проживания (чем дольше, тем меньше стоимость).
Кроме того, в последние годы в Украине начал развиваться рынок мотелей. Однако формат украинских мотелей значительно отличается от принятого в международной практике. На сегодняшний день, в Украине к данной категории, как правило, относят небольшие гостиницы (мини-отели), с номерным фондом, не превышающим 20 номеров, и включающим в себя различные категории номеров (от стандарта до улучшенных и люксов). Они предлагают постояльцам определенный спектр гостиничных услуг: рестораны, конференц-залы, и др., что в корне противоречит международной практике, согласно которой в мотелях должны быть номера одной категории, и дополнительные сервисы и услуги в них не предусмотрены. Также, в Украине достаточно часто, к категории мотелей относят объекты недвижимости, которые располагаются в пределах города, а не за городом, вдоль автострад.
Предложение
В первом полугодии 2011 года количество объектов гостиничной недвижимости на столичном рынке не изменилось, ввод в эксплуатацию новых объектов не был зафиксирован.
В 2010 году в Киеве был введен в эксплуатацию только один отель – Royal City Hotel, (гостиничный оператор Royal Hotels and Spa Resorts). В целом, ранее на 2010 год планировалось к вводу более 5 объектов гостиничной недвижимости, но в результате замедления темпов их строительства, сроки реализации данных проектов были перенесены.
По количеству введенных объектов, самым успешным для гостиничной индустрии был 2009 год, несмотря на то, что последствия мирового финансового кризиса были наиболее ощутимы, в 2009 году, рынок столицы пополнился тремя объектами гостиничной недвижимости, а именно пятизвездочной гостиницей InterContinental, бутик-отелем City Park Hotel Kiev, а также арт-гостиницей Баккара. Таким образом, новое предложение суммарно составило более 500 гостиничных номеров, что является наивысшим показателем за последние несколько лет.
В целом, по итогам первого полугодия 2011 года на рынке гостиничной недвижимости Киева представлено более чем 140 объектов гостиничного типа, общий номерной фонд которых превышает 10 000 номеров.
На данный момент в Киеве функционируют три гостиницы под международным управлением – InterContinental, Hyatt Regency, Radisson Blu, остальные отели находятся под местным управлением.
В частности из национальных компаний, следует упомянуть компанию «Premier International», гостиничного оператора созданного для объединения украинских гостиниц среднего и высокого класса, которая состоит на сегодняшний день из гостиничных сетей «Premier hotels» (гостиницы класса люкс) и «Accord hotels» (бизнес-отели среднего уровня). Киевский отель «Премьер Палас», входит в гостиничную сеть «Premier hotels», гостиницы «Баккара» и «Русь» – в «Accord hotels».
Кроме того, на рынке Киева функционируют две гостиницы – «Донбасс Палас» и «Опера», которые входят в международную группу «Leading hotels of the world». Летом 2011 года украинская сеть отелей Reikartz Hotels & Resorts, состоящая, на данный момент, из 11 гостиниц по Украине, и планирующая открытие еще 3 объектов в ближайшее время, вступила в глобальную сеть «Supranational Hotels».
В структуре предложения объектов гостиничной недвижимости по-прежнему преобладают бюджетные отели и гостиницы средней ценовой категории, доля которых составляет более 75% гостиничного рынка Киева. Большинство данных объектов представлены реконструированными гостиницами (постройки 1970-1980-х гг.), которые, как правило, не отвечают всем современным требованиям к объектам гостиничной недвижимости.
Постепенное возобновление развития рынка гостиничной недвижимости связано, прежде всего, с предстоящим чемпионатом Евро-2012, к началу которого большинство девелоперов попытаются завершить реализацию гостиничных проектов. На начало второго полугодия 2011 года Киев, как один из принимающих чемпионат городов, удовлетворяет требования УЕФА по количеству гостиничных номеров только в сегменте бюджетных отелей и отелей средней категории. Гостиницы высокой ценовой категории (4-5 звезд) не соответствуют требованиям УЕФА (по количеству).
В связи с проведением чемпионата по футболу, в августе 2010 года был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно развития и подготовки гостиничной инфраструктуры к проведению в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу». В соответствии с этим законом гостиницы, которые были реконструированы, построены и введены в эксплуатацию до 1 сентября 2012 года освобождаются от уплаты налога на прибыль в течение следующих 10 лет. Однако, учитывая, что срок строительства объекта гостиничной недвижимости, в среднем, занимает от 2 до 3,5 лет (в зависимости от стадии проекта, наличия проектной и разрешительной документации, условий строительства и др.), вероятность ввода нового объекта гостиничной недвижимости (green field) очень невелика. За данный период, возможно только завершение строительства уже начатого объекта, либо проведение редевелопмента существующего здания. А таких в настоящее время не так много.
Таким образом, значительное количество объектов, проекты которых находятся на начальной стадии развития, не попадают под действие этого закона и не смогут быть реализованными при поддержке государства.
Поскольку на рынке гостиничной недвижимости Киева ощущается значительная нехватка качественных объектов, рынок характеризуется значительным потенциалом для развития. В связи с этим, многие компании, в том числе международные, рассматривают Украину, и в первую очередь, Киев, в качестве потенциально приоритетного рынка для освоения.
До конца года, в Киеве ожидается ввод в эксплуатацию гостиницы под международным управлением средней категории Ibis (французская гостиничная корпорация Accor hotels), а также четырехзвездочного отеля под местным управлением «Предславинский».
Также, ведутся работы по реконструкции существующих гостиниц «Спорт» и «Братислава», которые после реконструкции должны соответствовать уровню 4 звезды. Значительное количество проектов в области гостиничной недвижимости находится на стадии разработки.
В нижеследующей таблице перечислены объекты, реализация которых наиболее вероятна до конца 2012 года.
Большая часть девелоперов планирует осуществить реализацию строящихся объектов до начала чемпионата Европы. Однако, учитывая текущие условия рынка, а также тот факт, что многие проекты находятся еще на стадии разработки и их строительство на данный момент не начато, ввод в эксплуатацию данных проектов до начала чемпионата Евро-2012 находится под большим сомнением. Наиболее вероятно, их появление на рынке не ранее 2013 года.
До конца 2012 года, новое предложение объектов гостиничной недвижимости в Киеве может составить более 2 000 номеров (при условии реализации текущих проектов), что в свою очередь увеличит долю гостиниц высокой ценовой категории в общем предложении объектов гостиничной недвижимости.
Как было отмечено выше, на рынке Украины помимо гостиниц, также функционируют сервисные апартаменты. На данный момент развитие данного сегмента недвижимости происходит очень медленными темпами, что объясняется:
- более длительным периодом окупаемости и низким уровнем доходности (по сравнению с гостиницами и иными типами недвижимости),
- существенной нехваткой качественных отелей (приоритет в развитии нового проекта на данный момент отдается гостиницам),
- высокий уровень конкуренции с объектами жилой недвижимости (что объясняется разницей в стоимости проживания – аренда квартиры будет обходиться значительно дешевле, сервисных апартаментов).
На сегодняшний день, к профессиональным сервисным апартаментам на рынке Украины можно отнести апарт-отели Senator Apartments (управляющая компания DEOL Partners), апарт-отель Sherborne Guest House, а также Greguar Apartments, которые соответствуют основным требованиям к объектам недвижимости данного типа. Кроме того, в Украине к апарт-отелям зачастую причисляют такие объекты, как:
- в Киеве – отель «Атташе» с номерным фондом в 20 апартаментов и «TISO» – 19 апартаментов, под управлением компании «Украинский Отель-Сервис»,
- в региональных городах – «Аркада», в Одессе, «Respect Hall», поселок Кореиз, АР Крым,
- «Шале Грааль» в Трускавце и др.
Однако к профессиональным сервисным апартаментам данные объекты отнести нельзя, так как они не соответствуют основным требованиям к объектам данной категории (неполный перечень услуг, отсутствие кухни, низкий уровень внутреннего оснащения апартаментов и др.).
Таким образом, на данный момент рынок сервисных апартаментов в Украине находится на начальной стадии развития. В докризисный период, ряд международных операторов, таких как, Residence Inn (Marriott), Staybridge Suites (InterContinental Hotel Group), MaMaison (Orco Property Group), Homewood Suites (Hilton) выражали интерес к открытию сервисных апартаментов в Украине. Однако, на данный момент, практические действия по открытию новых объектов в данном сегменте в Украине не прослеживаются. Вероятнее всего, в ближайшее время новые сервисные апартаменты на рынке Украины не появятся, поскольку на данный момент основное внимание уделяется развитию гостиниц, особенно в преддверии Евро-2012.
Что касается сегмента мотелей, то в Украине, объектов недвижимости под этим названием достаточно большое количество, порядка 150-200 объектов. Однако согласно общепринятой классификации, большая часть таких объектов является скорее мини-гостиницами, доля же стандартных, соответствующих изначальной концепции мотелей, как таковых, незначительна.
В международной практике к мотелям предъявляются минимальные требования, основная цель возведения классического мотеля – «предоставление места для ночлега». Данный фактор и является
основной отличительной чертой стандартного мотеля от тех, которые, в большинстве своем, существуют в Украине (с использованием высококачественных материалов для отделки, с разбивкой номеров по категориям, наличием дополнительных услуг).
Объекты недвижимости, которые с наибольшей степенью соответствуют понятию мотели на территории Украины, преимущественно, расположены в курортных зонах страны, в первую очередь в Западном регионе, в том числе в Карпатах, АР Крым, Одесской области. На основных трассах и магистралях страны количество таких объектов минимально.
Основной причиной, незначительного количества мотелей в их классическом понимании, является отсутствие четкой классификации, стандартов и регуляторной базы, направленной исключительно на этот узкий сегмент. В связи с этим, в нашей стране пока не представляется возможным точно определить спрос и предложение на данный вид недвижимости.
Таким образом, можно сделать вывод, что на данный момент рынок мотелей в Украине не сформирован и мотели, в их классическом понимании на местном рынке практически отсутствуют. Развитие данного сегмента следует начинать, в первую очередь, с установления четкого разграничения между мотелями и гостиницами, с разработкой определенного набора обязательных требований и стандартов, которым и должен соответствовать объект недвижимости данного типа.
Принимая во внимание текущие условия рынка гостиничной недвижимости, а также уровень развития сегмента мотелей в Украине на сегодняшний момент, вероятнее всего, в краткосрочной и среднесрочной перспективах, развитие данного сегмента (в его классическом понимании) наблюдаться не будет.
Спрос и уровень загрузки
Основная часть спроса на гостиничные услуги в Киеве формируется за счет представителей бизнес-сегмента, доля которых, в среднем, составляет 65-80%, оставшаяся часть формируется за счет представителей группового и индивидуального туризма.
Учитывая значительную нехватку качественных объектов гостиничной недвижимости, а также достаточно динамичный рост деловой активности в стране, уровень спроса на услуги размещения, в первую очередь, в профессиональных объектах гостиничной недвижимости, находился на очень высоком уровне (в докризисный период). В 2009 году, спрос на услуги размещения значительно сократился, а также изменилась его структура – в результате введения большинством компаний политики по сокращению затрат, интерес смещался к более низкой ценовой категории по сравнению с представленным ранее. К примеру, если компания использовала для размещения сотрудников высшего звена, гостиницы 5 звезд, то теперь, как правило, пользуются услугами гостиниц 4 звезды.
С начала 2010 года, в результате постепенного возобновления деловой активности и увеличения притока иностранных и местных туристов, спрос на гостиничные услуги начал постепенно повышаться на все категории отелей.
Кроме повышения общего уровня спроса на услуги размещения, в 2010 году наблюдался также рост спроса на дополнительные услуги, предоставляемые в гостиницах – аренда конференц-залов, ресторанов, спа-услуги. Данные тенденции были характерны для рынка гостиничной недвижимости Киева и в первом полугодии 2011 года.
На момент анализа наибольшей популярностью на рынке гостиничной недвижимости Киева пользуются гостиницы категории 4* (более 40%) и 3* (около 32%).
Поскольку, в структуре спроса на гостиничные услуги преобладают представители бизнес-сегмента, самый высокий уровень спроса наблюдается в будние дни, с понедельника по пятницу (уровень заполняемости в этот период составляет 65-70%), с дальнейшим снижением в выходные дни (до показателя 25-35% уровня загрузки).
В целом, по итогам первого полугодия 2011 года, средний уровень заполняемости в киевских гостиницах составил порядка 60-65%.
Ценовые показатели
Несмотря на сокращение уровня заполняемости, а также значительный спад спроса, стоимость проживания в киевских гостиницах в период кризиса изменилась незначительно. По итогам 2009 года, цены на проживание в гостиницах Киева, в среднем, сократились примерно на
10%. Это изменение цен, в первую очередь, прослеживалось, в результате проведения различных акций и специальных предложений от хотельеров, использование которых стало более распространенным явлением. Тем не менее, указанный показатель является усредненными, в связи со значительным разбросом цен и ценовых политик гостиниц Киева. Так, в отдельных гостиницах, стоимость номеров была снижена больше, уменьшение ставок могло доходить до 30% в некоторых случаях.
С начала 2010 года цены на проживание в гостиницах Киева характеризовались постепенным ростом. Рост цен на услуги размещения в первом полугодии 2011 года составил около 8-10%, по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.
По итогам первого полугодия 2011 года стоимость стандартного номера в гостиницах Киева находилась в диапазоне (в зависимости от категории):
- 5 звезд – 380-600 дол. США/ночь проживания,
- 4 звезды – 130-370 дол. США/ночь проживания,
- 3 звезды – 100-140 дол. США/ночь проживания.
Учитывая нехватку качественных гостиничных объектов, а также незначительное присутствие на рынке международных гостиничных операторов, цены на гостиничные услуги в Киеве завышены по сравнению с аналогичными категориями отелей в развитых городах Европы, что является дополнительным привлекательным фактором для освоения рынка.
Прогнозы
Подводя итог всему вышеизложенному, можно сказать, что на данный момент рынок гостиничной недвижимости характеризуется достаточно активными темпами развития, что связано, в первую очередь, с предстоящим Евро-2012. Основные усилия девелоперов направлены на ввод
объектов гостиничной недвижимости до начала чемпионата. Однако, учитывая текущую стадию, на которой находится значительное количество проектов в данном сегменте, реализация большинства из них, состоится, не ранее 2013 года.
Поскольку, на данный момент все внимание девелоперов и иных игроков рынка гостиничной недвижимости сфокусировано на реализации гостиниц, активизация развития сегмента сервисных апартаментов и мотелей (в их классическом понимании), в ближайшее время, наблюдаться не будет. Поэтому, в кратко- и среднесрочной перспективах, вероятнее всего, рынок недвижимости новыми объектами данных сегментов не пополнится.
Можно предположить, что, в ближайшее время, сохранится тенденция постепенного увеличения стоимости проживания и уровня загрузки гостиниц различных категорий. Однако с выходом на рынок нового предложения, вероятным является замедление темпов роста данных показателей, в связи с тем, что общий объем рынка (включая нововведенные объекты) после завершения чемпионата Европы, некоторое время будет не соответствовать объемам спроса на рынке. При таком, существенном увеличении объема, и при сохранении текущих тенденций роста бизнес активности и объемов турпотока, рынку будет необходимо несколько лет для поглощения новых объектов, для стабилизации показателей спроса и предложения и для возобновления дальнейшего роста рынка.