Весенне обострение спроса на торговую недвижимость
Украинские девелоперы возобновили активный интерес к торговой недвижимости. Они все чаще стали обращаться к консультантам за помощью в создании новых и переформатировании существующих ТЦ и ТРЦ. Эксперты объясняют такое оживление изменением менталитета отечественных девелоперов и возвращением интереса иностранных компаний к украинскому рынку.
Рост в разы
Консалтинговые компании заявляют о существенно выросшем количестве потенциальных и реальных клиентов, желающих построить с нуля или провести реконцепцию имеющегося торгового объекта. Сегодня такие обращения составляют около 70-80% от всех, поступающих консалтерам, и примерно такую же долю занимает торговая недвижимость в портфелях компаний.
Насколько в целом вырос сегмент, консультанты не берутся оценивать, объясняя это отсутствием у каждого из них полной картины рынка. Но на конкретных примерах можно говорить о росте в разы. «Судя по количеству обращений конкретно в DTZ с запросом о создании концепции или пересмотре разработанной кем-то ранее концепции ТЦ/ТРЦ, соотношение по сравнению с весной 2010 г. составляет приблизительно 1 к 10 в текущем году», – рассказывает замдиректора, руководитель отдела торговой недвижимости компании Наталия Миколайчук.
«Количество клиентов в сегменте торговой недвижимости выросло существенно. Только за 1 кв. 2011 г. запросов было больше, чем за 2-4 кв. 2010 г. вместе взятые», – добавляет заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина) Сергей Сушко.
По наблюдениям руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG («Украинская торговая гильдия») Виктора Оборского, компании выходят на показатели докризисного 2008 г. Так, в 1 кв. 2011 г. в портфеле UTG было 27 консалтинговых проектов общей площадью 997,8 тыс. кв. м (по всем видам недвижимости), тогда как за весь 2010 г. – 29 (1,5 млн кв. м).
Более скромно, в 25-30%, оценивают рост рынка в Knight Frank. При этом, как уточняет руководитель отдела торговой недвижимости компании Вадим Зинченко, рост количества запросов связан, в основном, с желанием заказчиков оптимизировать свои проекты с целью увеличения их ликвидности в портфеле компании. «Порядка 80% торговых проектов в настоящее время находятся на стадии поиска источников финансирования, а для привлечения инвестора требуется адекватная концепция, соответствующая последним тенденциям и требованиям рынка», – говорит он.
Широкая география
Лидером по количеству заказов остается Киев, но, как утверждают консалтеры, в регионах спрос на торговую недвижимость тоже достаточно высок, причем речь идет не только о городах-миллионниках. «Установившейся тенденцией можно назвать рост заказов на доработку концепции и поиск финансирования со стороны региональных игроков. Это обусловлено как развитием областных центров, так и более активным восстановлением ритейла на фоне других сегментов коммерческой недвижимости», – подтверждает В. Зинченко.
По словам В. Оборского, привязка идет не столько к городу, сколько к степени готовности конкретного проекта и возможности собственников инвестировать в его развитие. «Поэтому иногда возможностей в маленьком городе может быть больше, чем в большом», – отмечает он. И в качестве примера приводит цифру – 65% проектов компания ведет в регионах (Полтава, Харьков, Донецк, Днепропетровск, Житомир, Луганск, Херсон, Винница, Запорожье. Кировоград, Сумы, Тернополь, Черкассы и Крым), причем некоторые объекты расположены даже не в областных центрах. Сейчас компания работает над разработкой концепций 21 проекта торговой недвижимости общей площадью более 800 тыс. кв. м.
DTZ занимается консалтингом и сдачей в аренду проектов в Одессе («ТРЦ компании «Амстор»), Львове (ТРЦ Форум, компания «Мульти Девелопмент»), Одессе («Ритейл Парк» компании «Европорт»), Харькове (ТОЦ «Аве Плаза»), Киеве («Фешн Аутлет»).
В Jones Lang LaSalle сообщили, что являются эксклюзивным агентом по набору арендаторов в ТЦ Silver Breeze в Киеве. Но, как сообщила руководитель отдела исследований и аналитики Елена Бозаджи, сейчас в процессе подписания находится ряд договоров на предоставление брокерских услуг по проектам ТЦ и ТРЦ как в Киеве, так и в городах-миллионниках.
Как ранее сообщала директор департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец, компания занимается сдачей в аренду 7 торговых проектов, 2 из которых – проекты по изменению концепции и состава арендаторов. Все они находятся в Киеве или самых крупных украинских городах. Но, как уточняет С. Сушко, компания специализируется на больших проектах, поэтому и география соответствующая. «60-70% нашего «торгового» портфеля приходится на крупные ТЦ (50-60 тыс. кв. м), остальное – на небольшие локальные (10-20 тыс. кв. м)», – рассказывает он.
Всего в столице в 2011 г. планируется ввести в эксплуатацию 8 торговых объектов, общая площадь аренды в которых составит более 200 тыс. кв. м. Также, как напоминает В. Зинченко, на стадии реконструкции и реконцепции находятся два знаковых объекта – ТРЦ Nyvki City Shopping Mall на пр. Победы и ЦУМ на Крещатике.
Киевские ТЦ и ТРЦ, запланированные ко вводу в эксплуатацию в 2011 г.
| Наименование | Адрес | Арендуемая площадь GLA, тыс. кв. м | Девелопер |
| ТОЦ «Европейский квартал» | Спортивная пл., 1 | 32 | ООО «Три О» |
| ТОЦ «Мега-Сити»* | Харьковское шоссе, 19 | 39 | ГК «Укогруп» |
| ТРЦ Dream Town (2 очередь) | Пр-т Оболонский, 1-б | 45 | ООО «Вита Веритас» |
| ТРЦ Promenada Park | ул. Большая Окружная, 4 | 37 | «Променада Центр» |
| ТЦ «Квадрат» | ул. Бальзака, 91/29а | 3,6 | Steltex Investments |
| ТЦ Rainbow | ул. Сивашская, 1А | 21 | ООО «Н-М» |
| ТЦ Silver | ул. Срибнокильская, 3 | 10,2 | DeVision |
| ТРЦ «Мармелад» | ул. Борщаговская, 154 | 32 | ПП «ВКФ «Мава» |
*Все площади продаются, а не сдаются в аренду
Источник: UTG, Knight Frank, Jones Lang LaSalle
Заказ на помощь
Увеличение количества заявок на создание/реконцепцию торговых проектов участники рынка объясняют улучшением экономической ситуации, увеличением розничного товарооборота (по данным Е. Бозаджи, с 3 кв. 2010 г. его рост стабилизировался на уровне 6-6,5%), а также тем, что торговый сегмент пережил кризис с наименьшими потерями. «Сейчас необходимо развивать то, что востребовано рынком, а это как раз торговая недвижимость», – объясняет В. Оборский.
Заказчиками в большинстве случаев являются крупные иностранные компании, обычно уже имевшие опыт работы в Украине. Они обращаются преимущественно в киевские офисы международных консалтинговых компаний и составляют большую часть их заказчиков. «Местных компаний у нас 20-30%», рассказывает С. Сушко. Украинцы за профессиональной помощью пока обращаются реже, и предпочитают отечественных консалтеров. «В нашем случае на 90% – это украинские компании», – говорит В. Оборский.
Доминируют среди заказчиков, по признаниям консалтеров, девелоперы. Причем такие, у которых уже имеется опыт работы с коммерческой недвижимостью. «В силу оживления рынка многие компании восстанавливают работы по реализации своих проектов, которые были заморожены в связи с кризисом. Следовательно, возникает потребность в разного рода консалтинговых услугах», – говорит Е. Бозаджи. При этом она отмечает, что наметилась и тенденция появления на рынке девелопмента новых компаний, которые ранее вообще не имели отношения к рынку недвижимости. «Это крупные компании, где основными источниками доходом являются другие направления деятельности. Для таких компаний развитие проектов коммерческой недвижимости рассматривается как инвестирование в довольно доходный бизнес», – объясняет она.
По мнению консультантов, до конца года количество обращений к ним вырастет еще, хотя прогнозировать, насколько активным будет рост, они не спешат. Также, по их мнению, будет увеличиваться доля заказов на реконцепцию существующих проектов. В то же время крупные проекты «100-тысячники», заявленные в докризисное время, вряд ли начнут реализовываться в ближайшие год-два, поскольку сегодня более популярны достаточно компактные объекты.
Основные ТЦ/ТРЦ, строящиеся и планируемые на рынке Киева
| № | Название | Арендуемая площадь, кв. м | Год открытия |
| Строящиеся | |||
| 1 | Домосфера – Фаза 2 | 33800 | 2012 |
| 2 | Силвер Бриз | 16000 | 2012 |
| 3 | 26 Микрорайон | 22000 | 2012 |
| 4 | Ocean Plaza – Фаза 1 | 72000 | 2012-2013 |
| Планируемые | |||
| 1 | Торонто Киев | 10000 | 2012 |
| 2 | ТЦ на ул. Комарова | 22500 | 2012 |
| 3 | Бульвар на Позняках | 27000 | 2012 |
| 4 | Скай Молл – Фаза 3 | 53000 | 2012 |
| 5 | Алакор | 32900 | 2012 |
| 6 | ЦУМ | 16000 | 2012 |
| 7 | Альянс Плаза – Тауерс энд Гэллери | 15000 | 2012-2013 |
| 8 | Privat East | 80000 | 2013-2014 |
| 9 | Эней (Парк им. Горького) | 66000 | 2013-2014 |
| 10 | Аквапарк | 40000 | 2013-2014 |
| 11 | Амстор | 40000 | 2013-2014 |
| 12 | Столичный | 25000 | 2013-2014 |
| 13 | Детский мир – Фаза 2 | 12000 | 2013-2014 |
| 14 | ТЦ на ул. Златоустовской | 100000 | 2013-2014 |
| 15 | Квадрат на Лесной | 26000 | 2013-2014 |
| 16 | Panda Park | 217000 | 2013-2014 |
| 17 | Вырлица | 40000 | 2014 |
| 18 | Ocean Plaza – Фаза 2 | 101000 | 2014 |