Рейтинг инвестиционной привлекательности первичного жилья
Идея Роберта Кийосаки о том, что можно удачно инвестировать в недвижимость, а потом всю жизнь стричь купоны – она владеет умами. Несмотря на недавний кризис и обвал цен на недвижимость.
На самом деле Кийосаки таки прав – только не все его читали внимательно. А он говорил, что инвестировать надо в ту недвижимость, которая приносит хорошую ренту (доход от сдачи в аренду). И, соответственно, приносит высокий текущий доход – Кийосаки называл его денежным потоком.
А вот отечественные инвесторы в большинстве своем уповали в основном на быстрорастущие цены. «Деньги» накануне кризиса не раз писали, что при оценке инвестиционной привлекательности жилья ориентироваться надо не столько на перспективы роста цен, сколько на тот доход, который приносит сдача в аренду.
Именно из этих соображений исходили «Деньги», когда прорейтинговали 15 столичных объектов первичной недвижимости на предмет их инвестиционной привлекательности (см. «Рейтинг инвестиционной привлекательности жилых комплексов для частных инвесторов»). А точнее – оценили, насколько быстро окупятся за счет сдачи в аренду расположенные в этих жилых комплексах однокомнатные квартиры.
Безусловно, филигранно точными такие оценки не назовешь хотя бы потому, что в них не учтены затраты на отделку и меблировку квартир. А эти расходы вполне соизмеримы с 25% стоимости первичного объекта. И все же «Деньги» уверены: принципиально на расстановку игроков такое допущение не повлияет.
Дело в том, что затраты на доведение свежепостроенной квартиры до жилого состояния обычно прямо пропорциональны стоимости самой квартиры. Ну, судите сами: нет смысла «отделывать под орех» квартиру в доме экономкласса на окраине города. Потому что претендент на такое жилье точно не захочет оплачивать роскошный ремонту и крутую мебель.
Точно так же не стоит впадать в крайний аскетизм при отделке квартиры в хорошем доме, находящемся в шикарном районе. Ведь привередливый жилец, гоняющийся за премиальным расположением и готовый за него щедро платить, и ногой не ступит в квартиру, которая отделана кое-как и меблирована скудно.
Почему мы рассматривали именно однокомнатные квартиры? Да потому, что они наиболее ликвидны как при продаже, так и при сдаче внаем. А значит, существует довольно живой рынок подобных объектов, что очень на руку инвестору-рантье.
Выводы нам удалось сделать довольно утешительные для потенциального инвестора.
Сейчас купленная на «первичке» однокомнатная квартира при сдаче в аренду способна принести своему хозяину доход, соизмеримый с тем, который дает валютный депозит в не самом плохом банке (см. «Резюме» в конце статьи). Даже если учесть затраты инвестора на отделку и меблировку. А в перспективе рост ипотечных программ спровоцирует и рост цен, хотя пока рынок еще «на дне». Да и аренда жилья постепенно дорожает: за 2010 год ставки в Киеве выросли на 10–20%. И в ближайшей перспективе рост арендных ставок в столице составит не менее 10% в год. Причем действительно качественные квартиры очень быстро находят своих постоянных арендаторов и по достаточно высокой цене.
Вот только порог входа при инвестировании в столичную «первичку», увы, не так уж мал – от $60–70 тыс. покупку квартиры и от $15 тыс. на ее отделку. Но куда больше инвесторов беспокоит не эти цифры, а риски.
Риски и что с ними делать
«Мы решили инвестировать в покупку квартиры летом 2008 года, когда до кризиса оставались каких-то несколько месяцев. Тогда нам казалось, что это неплохое решение для вложения $60 тыс. Объект выбирали по месту жительства – чтобы дом находился в нашем районе. Обещали сдать в третьем квартале 2009-го, но дом не сдан и сейчас», – рассказывает киевлянка Валерия Самойленко. По ее словам, дом достроен, только с БТИ какие-то проблемы, вот и затягивают с передачей инвесторам прав на купленные метры. «Мы уже готовы делать ремонт, ведь нужно пускать арендаторов, но пока смысла нет – лифты в доме работают «через день», да и отопления нет, потому отложим ремонт до лета», – говорит г-жа Самойленко.
Но у нее хотя бы есть более чем реальный шанс начать зарабатывать на своей инвестиции. А ведь сплошь и рядом маячат заманчивые объявления о дешевых квартирах, которые на деле оказываются бесконечными долгостроями. «Прошлой осенью разместил в Интернете объявление о покупке однокомнатной в Киеве, так житья не стало от настойчивых предложений купить квартиру на Харьковском шоссе всего за $46 тыс., то есть при общей площади 46 м² – это $1 тыс. за метр», – рассказывает инженер Анатолий Сергиенко. По его словам, выяснилось, что дом не только не сдан в эксплуатацию, но даже неизвестно, когда он вообще будет сдан.
«Там такой долгострой, так что ввязываться я не стал», – отмечает Анатолий. Действительно, объект «Мега Сити», возводимый компанией «Укогруп», широко рекламируется, и даже на стройке есть видимость деятельности, а покупателям предлагаются недорогие квартиры с обещанием сдать объект в 2011 году. Однако этот комплекс строится уже более пяти лет – первоначальные сроки сдачи в эксплуатацию были заявлены на первый квартал 2006 года.
Так что инвесторам придется потратить немало сил и времени, чтобы найти объекты, куда инвестировать относительно безопасно. Естественно, покупать квартиру в недостроенном доме обойдется дешевле на 10–30% в зависимости от степени готовности и политики застройщика. Но эта скидка – плата инвестору за риск, связанный с задержкой ввода дома в эксплуатацию: заявленные строителями сроки практически никогда не совпадают с реальными.
«Мы инвестировали еще в 2004 году в квартиру в ЖК «Серебряный Бриз», в третий дом комплекса. Обещали сдать сначала в 2006 году, потом в 2007-м, потом сказали – подождите, кризис. Ждем и сейчас», – рассказал инвестор Андрей Токарев. Любопытно, но, несмотря на то, что третий дом этого комплекса – действительно долгострой, строительство которого было заморожено на несколько лет, а перспективы его и сейчас вызывают вопросы, на официальном сайте продавца – Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании – предлагается приобрести там жилье. Правда, важная деталь – ни цены квартир, ни информации о сроках сдачи объекта на странице компании нет.
Цена вопроса
Постепенное восстановление строительства, когда после кризиса начали оживать ранее замороженные объекты, не вылилось в снижение цен. Даже наоборот – в прошлом году квартиры в новостройках подорожали на 5–10%. Отчасти это было связано с ростом цен на строительные материалы, частично – с корректировкой цен на индекс инфляции.
Но самый главный аргумент продавцов сводился к тому, что, во-первых, на рынке не так и много реально строящихся объектов, а во-вторых, покупая квартиру в новом доме, покупатель получает бОльшую площадь и более высокое качество по сравнению с жильем на «вторичке». Впрочем, инвесторы, напуганные массовыми сообщениями о том, что тот или иной объект прекратил строиться, застройщикам не верили, поэтому спрос на жилье «из первых рук» в прошлом году оставался на крайне низком уровне.
По данным компании SV Development, за весь 2010 год в столице было совершено 9,4 тыс. сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и 2,3 тыс. квартир было продано в строящихся домах. Получается, что на рынке Киева находились в продаже более 11 тыс. квартир в новостройках, а была из них куплена лишь каждая пятая.
Несмотря на низкий спрос, средняя стоимость квадратного метра «первички» в Киеве близка к двум тысячам долларов. Конечно, есть компании, которые пытаются демпинговать. Как правило, это касается объектов, расположенных на окраине и возводимых с помощью относительно недорогих материалов (например, бетонных блоков). Также активно снижают до минимума ($1 тыс. за «квадрат») цены те компании, которые все еще надеются за деньги привлеченных частных инвесторов достроить свои многострадальные долгострои.
Ведь банки все еще неохотно кредитуют строителей. «В течение 2009–2010 годов одни банки пытались реанимировать строительство, другие зафиксировали убытки и сосредоточились на продаже объектов. Для большинства банкиров привлекательная в прошлом строительная отрасль перестала представлять интерес», – отмечает заместитель председателя правления «Сбербанка России» (Украина) Марина Быкова. И все же опрошенные «Деньгами» банкиры говорят, что вот-вот начнут потихоньку разворачиваться в сторону строителей. Кредитуя достраивание объектов, банки параллельно внедряют ипотечные программы – для стимулирования покупателей. «Новые проекты жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса могут быть профинансированы только при условии существования параллельных ипотечных доступных программ», – уверен начальник управления инвестиционно-строительного финансирования Проминвестбанка Максим Чухрай.
Как покупать?
По мнению «Денег», стоит вкладывать в объекты, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся на последнем этапе строительства. Если дом еще не сдан, необходимо проанализировать договор, предлагаемый компанией-продавцом. Ведь, согласно законодательству, единственными правильными формами взаимоотношения застройщика и частных инвесторов являются либо целевые облигации, либо опционные сертификаты, либо инвестирование через фонд финансирования строительства (подробнее см. «Деньги» от 26.01.2011, доступно на dengi.ua).
Кроме договора, стоит оценить и репутацию самой компании, посетить ее офис, пообщаться с сотрудниками, просмотреть разрешительную документацию, выданную компании властями города. И, конечно, нужно посетить саму стройку, поговорить с прорабом. Не лишним будет изучить форумы в Интернете, где зачастую инвесторы конкретного объекта обмениваются последними новостями.
Важно учитывать и цену квартиры – как уже было сказано, демпинговать могут «проблемные» застройщики. А могут и вполне надежные компании. Ведь низкая стоимость квартир может быть связана и с невыгодным расположением объекта, и с низким качеством используемых строительных материалов. Например, в столице есть ряд объектов, которые внешне напоминают «социальное жилье», то есть будто спроектированы «для нужд города». Такие стройки обычно расположены на окраинах – на Осокорках, Позняках и на Троещине. Застройщиком выступает либо Киевгорстрой, либо связанная с ним ПСГ «Ковальская». Как правило, там квартиры по цене $1,1–1,2 тыс. за «квадрат» продаются в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию.
Также относительно невысокая стоимость квартиры может быть связана с акциями и скидками, предлагаемыми строительными компаниями. Обычно в этом случае цена падает на 5–10% за метр площади. Но даже если компания не заявляет о скидке, всегда можно прийти и эту скидку попросить – в случае разовой оплаты всей стоимости квартиры компании соглашаются скинуть 10%.
Рейтинг инвестиционной привлекательности жилых комплексов для частных инвесторов (Киев, март 2011 г.)* (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)
| Место | Объект на первичном рынке | Компания-продавец (девелопер) | Расположение объекта | Срок сдачи | Площадь, квартиры (м²) | Стоимость квартиры, тыс. $ | Цена 1 м, $ (включая возможную скидку) | Стоимость аренды, $ в месяц за 1-ком. квартиру, среднее в категории | Окупаемость с учетом ожидания до ввода в эксплуатацию, мес. |
| 1 | ЖК «Перлина Нивок» | «Центрэнергобуд» | Ул. Щербакова, 52 | Сдается первая очередь | 60,4 | 79,8 | 1321 | 350 | 146,4 |
| 2 | «Престиж-холл» | «Аэробуд» | Ул. Анри Барбюса, 37/1 | Первая очередь сдана | 53 | 132,5 | 2500 | 650 | 148,2 |
| 3 | ЖК «Молодежный квартал» Осокорки | «Аркада» | Осокорки-2, 3, 4 | Первая очередь – IV квартал 2011 г. | 46 | 50, 6 | 1100 | 300 | 150,3 |
| 4 | ЖК «Южные врата» | ИБК «Столица» | Пр-т Бажана, 6–7 | Введен в эксплуатацию | 56 | 78,4 | 1400 | 350 | 152 |
| 5 | «Новопечерские липки» | Ukrainian Development Partners | Ул. Профессора Подвысоцкого, 4-А | Введен в эксплуатацию | 48 | 127,6 | 2660 | 620 | 163 |
| 6 | ЖК «Перовский» | «Киевгорстрой» | Бул. Перова, 10–12 | III квартал 2011 | 60,6 | 74,1 | 1188 | 280 | 169,2 |
| 7 | ЖК «Парковый» | «Национальная строительная компания» | Бул. Кольцова, 14 | II квартал 2011 г. | 61,5 | 74,5 | 1213 | 280 | 169,6 |
| 8 | ЖК «Голден Парк» | ИБК «Столица» | Ул. Т. Шамрыло, 4-Б | Введен в эксплуатацию | 60,7 | 95,5 | 1573 | 350 | 170,8 |
| 9 | ЖК «Крамского» | ИБК «Столица» | Ул. Крамского, 9 | II квартал 2011 | 45,8 | 82,6 | 1803 | 400 | 171,3 |
| 10 | ЖК «Оазис» | МЖК «Оболонь» | Пр. Героев Сталинграда 2 | Введен в эксплуатацию | 62,4 | 156 | 2500 | 550 | 172,7 |
| 11 | ЖК «Авиатор» | «ТММ» | Прт Комарова, 22–28 | Первая очередь введена в эксплуатацию | 46,6 | 87,3 | 1875 | 400 | 180,1 |
| 12 | ЖК «Дарницкий бульвар» | «Познякижилстрой» | Ул. Ревуцкого, 9 | II квартал 2011 г. | 60,6 | 167,8 | 2770 | 600 | 180,4 |
| 13 | ЖК «Голосеево» | «Міськжитлобуд» | Ул. Голосеевская, 13 | Введен в эксплуатацию | 58 | 169,9 | 2930 | 600 | 185,6 |
* – «Деньги» изучили 15 столичных жилищных комплексов разных классов, которые либо уже сданы в эксплуатацию, либо будут сданы в 2011 году. В основе рейтинга – срок окупаемости однокомнатной квартиры за счет ее последующей сдачи в долгосрочную аренду.
Как долго будут возвращаться инвестиции в недвижимость на «вторичке»*
| Место | Объект на вторичном рынке | Площадь квартиры (м²) | Стоимость квартиры, тыс. $ | Цена 1 м², $ | Стоимость аренды, $ в месяц | Срок окупаемости, мес. |
| 1 | Ул. Якира, Шевченковский р-н | 32 | 63 | 1968 | 350 | 180 |
| 2 | Ул. Голосеевская, Голосеевский р-н | 57 | 105 | 1842 | 550 | 190,9 |
| 3 | Ул. Большая Васильковская, Голосеевский р-н | 40 | 135 | 3375 | 500 | 270 |
| 4 | Ул. Георгия Гонгадзе, Соломенский р-н | 46,4 | 105 | 2263 | 550 | 190,9 |
| 5 | Ул. Антоновича (Горького), Голосеевский р-н | 36 | 115 | 3194 | 650 | 176,9 |
| 6 | Ул. Щекавицкая, Подольский р-н | 51,5 | 180 | 3495 | 750 | 240 |
| 7 | Пр-т Героев Сталинграда, Оболонь | 45 | 125 | 2777 | 500 | 250 |
| 8 | Пер. К. Гордиенко, Печерские Липки | 42 | 185 | 4404 | 700 | 264,3 |
Резюме: Инвестиция в однокомнатную квартиру в надежном первичном объекте недвижимости приносит при сдаче в аренду 6,4–8,2% годовых. Вторичные квартиры приносят 5–6,5% годовых. В валюте.
Авторы: Наталия Богута