Прогноз развития рынка недвижимости Украины на 2009 год
18.08.2009
Помимо Института приватизации, управления собственностью и инвестициями в прогнозировании рынка принимали участие эксперты из Real Capital Estate, Dragon Capital и ряд аналитиков крупных инвестиционных компаний.
Эксперты констатируют, что в настоящий момент прогнозировать состояние украинского рынка жилой недвижимости в долгосрочной перспективе достаточно сложно: возможно несколько сценариев его развития. Более того, по мнению специалистов, в каждом регионе рынок, скорее всего, будет развиваться по своему собственному сценарию. Причиной тому стала распорошенность рынка и несоответствие цен в различных районах одного региона.
Согласно одному из сценариев, развитие которого будет зависеть от мировых тенденций, цены на жилую недвижимость в Украине к 2020 году могут вырасти в 2,5 раза к текущему уровню. Такой прогноз связан прежде всего с возможным выходом из кризиса и дальнейшим развитием ипотечного кредитования и ростом доходов населения. В качестве довода, подтверждающего верность данного предположения, в компании приводят тот факт, что подъем ипотеки стал одним из важных факторов, повлиявших на удорожание жилья в 9,5 раз с 2003 года до настоящего момента.
По словам Алексея Гайденко, к 2020 году 72% жителей страны смогут позволить себе ипотеку.
При этом, как отмечают в компании, население будет склонно расценивать покупку жилья с использованием ипотечного кредита как инвестирование в недвижимость. В действительности же инвесторами являются только 10% населения, являющиеся застройщиками жилья, в то время как для остальных покупка жилой недвижимости с помощью заемных средств является не более чем рассрочкой.
С тем, что развитие ипотеки может спровоцировать рост цен на недвижимость, согласны и в агентстве недвижимости “Благовест”. Так один из внештатных аналитиков компании Леонид Курсицкий подчеркивает: “Бурный рост цен на недвижимость в 2006 году как раз и был спровоцирован началом выдачи ипотечных кредитов”.
Эксперт убежден, что и дальнейшее развитие ипотеки может отразиться на ценах. В то же время, как отмечает господин Курсицкий, ипотечное кредитование ждет стремительное развитие лишь при условии, что в стране снизятся темпы инфляции, а соответственно и банковские ставки, и при этом не будут падать цены. “Если в ближайшее время у нас начнется снижение цен, то ипотечный рынок будет стремиться к нулю”, – полагает он.
Стоит отметить, что, несмотря на прогнозы аналитиков, согласно которым в скором времени механизм ипотеки станет доступен многим украинцам, недавнее повышение банками процентных ставок пока все более отдаляет желанную покупку. В августе 2008г. ставки по ипотечным кредитам подняли 85% отечественных банков, а в целом по рынку увеличение ставок с начала года составило в от 2,9% до 4,8% годовых, отмечают эксперты.
Скажем, кредит на покупку жилья на вторичном рынке в банке теперь можно получить под 17-19% в гривнах и 14,5-17,5% в долларах или евро, а на первичном – под 17,5-19,5% в гривнах и 14,5-17,5% в долларах и евро.
К основным причинам роста ставок эксперты относят удорожание денежного ресурса и нарастание количества невозвратов кредитов. Стоит отметить, что одновременно в банках ужесточились и требования к заемщикам.
Кроме того, рынок жилья зависит от не всегда предсказуемой политической и экономической ситуации не только в Украине, но и в мире в целом, а потому давать долгосрочные прогнозы относительно перспектив его развития достаточно сложно. По прогнозу эксперта, с 2009 года в Украине начнется замедление роста цен на недвижимость: по итогам будущего года их динамика составит 15% против ожидаемых порядка 25% в нынешнем году.
Кроме того, нельзя рассчитывать на значительный рост цен на жилье из-за существенного роста доходов населения. В краткосрочной перспективе многие аналитики прогнозируют снижение цен на нефть. “Если это снижение продолжится, то ни о каком росте доходов населения вообще не может быть и речи. Рост доходов населения, а соответственно спрос на недвижимость и рост цен на нее возможны лишь в том случае, если начнется серьезный рост цен на нефть. А это маловероятно”.
Следует принимать во внимание и тот факт, что каждый регион Украины самобытен в своем развитии, а значит, и дать универсальный долгосрочный прогноз об изменениях на рынке жилой недвижимости достаточно непросто.
Маловероятен, но все же возможен еще одни сценарий развития рынка украинской жилой недвижимости в целом – дефолт. При этом цены упадут не только на недвижимость, но и на другие виды товаров и услуг.
Пока можно говорить о резком спаде лишь на рынке аренды. Как говорят в Институте приватизации, управления собственностью и инвестициями: “Прошлый год ознаменовался ипотечным бумом, который спровоцировал отток клиентов среднего класса с рынка аренды: люди предпочитают выплачивать деньги за свое жилье, а не за съемное. Сейчас среднего класса на рынке аренды практически нет. Есть или не состоятельные клиенты, которые не могут себе позволить покупку квартиры в ипотеку, или, наоборот, очень состоятельные клиенты, которые по каким-то причинам не хотят покупать жилье, предпочитая его снимать. В связи с этим рынок аренды сейчас убыточен, многие квартиры простаивают”.
Кроме того, как отмечают специалисты, наблюдая за ростом цен на вторичном рынке жилья, владельцы квартир подняли стоимость аренды своих квартир. “В результате, даже если клиент среднего класса обращается к рынку аренды, он отказывается снимать квартиру, потому что его пугают высокие цены. Чем более развитой становится ипотека, тем более убыточным становится рынок аренды”.