Офисы в Киеве: арендные ставки пойдут на спад?
В 2011 г. в эксплуатацию было введено наименьшее число новых офисных центров за последние пять лет. Тем не менее, даже этого объема площадей хватило, чтобы вакантность выросла с 8% до 13%. Учитывая, что в 2012 г. с высокой долей вероятности в Киеве появится полдесятка крупных бизнес-центров, дисбаланс спроса и предложения усилится, что приведет к росту вакантности и снижению арендных ставок.
В результате повышения бизнес-активности, в 2011 г. рынок офисной недвижимости характеризовался положительными тенденциями развития. В частности, были разморожены некоторые проекты, продолжено строительство крупных офисных центров. Тем не менее, прирост офисных площадей на рынке аренды за 2011 г. в столице составил около 170-175 тыс. кв. м, что является минимальным показателем с 2006 г.
Особенностью 2011 г. стало возросшее число сделок по продажам офисных помещений. В прошлые периоды 90% офисов предлагались исключительно в арендное пользование.
Рынок, как и в прежние годы, не насыщен качественными помещениями. На конец 2011 г. показатель обеспеченности Киева качественными офисными площадями составлял около 450 кв. м на 1 тыс. жителей, что является достаточно низким уровнем по сравнению с аналогичными показателями большинства европейских столиц.
Открытия 2011 г. (аренда и продажа):
Таким образом структура предложения по классам выглядит следующим образом: класс А – 17%, класс В+ – 29% и В- – 54%.
При этом не все введенные в эксплуатацию здания были готовы к началу отделочных работ арендаторами, поэтому реальные сроки открытия и начала полноценного функционирования объектов отличаются от заявленных.
Спрос
Спрос на офисные помещения в 2011 г. в первую очередь формировался за счет компаний, которые стремились улучшить коммерческие условия и качество занимаемых площадей, а также были заинтересованы в расширении существующих помещений. В результате объем чистого поглощения в прошедшем году более чем в два раза превысил показатель 2010 г.: 138,5 тыс. кв. м в 2011 г. против 69 тыс. кв. м в 2010 г. Увеличился спрос на здания, построенные с использованием энергосберегающих технологий, большее внимание со стороны арендаторов стало уделяться хорошей транспортной доступности и наличию достаточного количества паркомест. Основную долю в структуре спроса занимали офисные центры класса В+ – 45%; класса В- – 34% запросов; класса А – 21%.
Несмотря на возросший интерес арендаторов к большим офисным помещениям (от 1500 кв. м) в структуре спроса по размеру офисных помещений наибольшая доля приходилась на блоки до 200 кв. м (38%), а также от 201 до 500 кв. м (25%).
Заметной особенностью спроса 2011 г. являлось фактическое отсутствие новых компаний, выходящих на украинский рынок. Спрос в течение 2011 г. преимущественно генерировали компании сферы IT, телекоммуникационные, фармацевтические, промышленные компании, а также компании финансового сектора.
Ставки
В результате повышения спроса на офисные помещения на рынке наблюдался рост арендных ставок, с начала 2011 г. он составил порядка 5-7% на офисные помещения в профессиональных бизнес-центрах. На фоне достаточно высокой активности арендаторов рост средних базовых ставок аренды с начала года составил 4,5%.
По состоянию на декабрь 2011 г. арендные ставки на офисы класса А находились в диапазоне $30-50 за кв. м в месяц, на помещения класса B $18-30 за кв. м в месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средние ставки для офисных помещений класса С составляли $8-19 за кв. м в месяц.
Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса А составил $6-10 за кв.м в месяц, для класса В $2-6 кв.м в месяц (с НДС).
Из-за недостаточной обеспеченности Киева профессиональными офисными площадями и возросшим спросом на качественные помещения со стороны арендаторов, уровень вакантности по сравнению с предыдущими годами снизился. Так, по итогам года уровень вакантности в бизнес-центрах класса А в Киеве составлял 7-8%, класса В – 10-12%. На протяжении года средний уровень вакантности офисных помещений в Киеве составлял 8-10%. Тем не менее за счет ввода в эксплуатацию новых крупных БЦ во второй половине 2011 г. он опять вырос до 13%.
Прогноз
На 2012 г. в Киеве анонсирован ввод в эксплуатацию 10 офисных центров общей арендуемой площадью почти 300 тыс. кв. м, 80% из которых составят офисные объекты класса А и В+. Из этого объема наиболее вероятен ввод в эксплуатацию половины объектов общей арендной площадью около 150,17 тыс. кв. м, что будет являться наибольшим показателем в истории офисного рынка Киева и может привести к существенному дисбалансу спроса и предложения, росту вакантности и снижению арендных ставок.
В среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости столицы будет «рынком арендаторов», которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также к коммерческим условиям арендных договоров.
Источник: UGMK.INFO