Обзор сектора жилой недвижимости г. Ужгород в контексте перспектив развития социального жилья
Несмотря на то, что в целом по Украине отмечается восстановление строительной отрасли и рынка недвижимости, в г. Ужгород все еще наблюдается спад в строительном секторе. Об этом свидетельствуют официальные статистические данные.
За 2010 год в г. Ужгород было освоено 51 323 тыс. грн. инвестиций в основной капитал в жилые здания, что составляет лишь 73% от 2009 года. Иностранные инвестиции в строительство, по состоянию на 01.01.11 составили лишь 1566,2 тыс. долл. США.
За 2010 год выполнено строительных работ на сумму 107 502 тыс. грн, что составляет 58,2% от 2009 года.
Введено в эксплуатацию 44 здания, общей балансовой стоимостью 80 107 тыс. грн. Общая площадь составила 26 034 кв.м., что составляет 89,2% от 2009 года. Из них введено в эксплуатацию жилья индивидуальными застройщиками – 41 объект, площадью 12 033 кв.м., общей стоимостью 24 542,0 тыс. грн.
Введено в эксплуатацию 230 квартир, общей площадью 23 244 кв.м., в т.ч., жилой 10 795 кв.м. Средний размер квартиры – 101,06 кв.м. общей площади.
На 1000 жителей г. Ужгорода за 2010 год введено в эксплуатацию 236,0 кв.м. жилья.
Количество строек и объектов незавершенного строительства составляет 86, из них на 58 объектах строительство осуществляется, на 28 все еще приостановлено.
По состоянию на июль 2011 года средняя стоимость однокомнатных квартир в городе Ужгород составляла 25,5 тыс. долл. США или в среднем 720 долл. США за кв.м. при средней планировке квартир 35 кв.м.
Ценовая политика на 1 комнатные квартиры в г. Ужгороде по состоянию на июль 2011 г.*
| Улица | Площадь (кв.м.) | Стоимость квартиры (долл. США) | Стоимость за 1 кв.м. (долл. США) |
| Джамбула | 31 | 16500 | 532 |
| Проспект Свободы | 31 | 21500 | 694 |
| Новака | 35 | 15000 | 429 |
| Белинского | 31 | 24000 | 774 |
| Р-н Розовка | 35 | 26000 | 743 |
| Гагарина | 41 | 16500 | 402 |
| Годинки | 33 | 25000 | 758 |
| Маресьева | 36 | 23000 | 639 |
| Заньковецкой | 30 | 19000 | 633 |
| Проспект Свободы | 29 | 23500 | 810 |
| Декабристов | 28 | 20000 | 714 |
| Новый район | 34 | 25500 | 750 |
| Заньковецькой | 31 | 26000 | 839 |
| Грушевского | 47 | 39000 | 830 |
| Тельмана | 38 | 35000 | 921 |
| Ивана Франка | 44 | 35000 | 795 |
| Проспект Свободы | 32 | 25000 | 781 |
| Новый район | 33 | 24000 | 727 |
| Минайская | 46 | 40000 | 870 |
| Минайская | 38 | 33500 | 882 |
| Легоцкого | 38 | 24000 | 632 |
| Усредненное значение | 35 | 25571 | 722 |
* Составлено на основе инвестиционной базы данных InVenture – www.inevnture.com.ua
По состоянию на июль 2011 года средняя стоимость двухкомнатных квартир в городе Ужгород составляла 36 тыс. долл. США или в среднем 725 долл. США за кв.м. при средней планировке квартир 50 кв.м.
Ценовая политика на 2 комнатные квартиры в г. Ужгороде по состоянию на июль 2011 г.*
| Улица | Площадь (кв.м.) | Стоимость квартиры (долл. США) | Стоимость за 1 кв.м. (долл. США) |
| Проспект Свободы | 46 | 35000 | 761 |
| Черновола | 48 | 35000 | 729 |
| Новый район | 48 | 37000 | 771 |
| Черновола | 57 | 43000 | 754 |
| Жемайте | 40 | 39000 | 975 |
| Тихого | 46 | 38000 | 826 |
| Легоцкого | 44 | 33000 | 750 |
| Грушевского | 46 | 28000 | 609 |
| Новый район | 45 | 31000 | 689 |
| Легоцкого | 58 | 46000 | 793 |
| Загорская | 54 | 32000 | 593 |
| Минайская | 54 | 38000 | 704 |
| Проспект Свободы | 44 | 26000 | 591 |
| Одесская | 44 | 26000 | 591 |
| Богомольцев | 49 | 32000 | 653 |
| Линтура | 70 | 50000 | 714 |
| Минайская | 51 | 38000 | 745 |
| Владимирская | 59 | 47000 | 797 |
| Петефи Шандора | 65 | 37000 | 569 |
| Заньковецькой | 41 | 36000 | 878 |
| Собранецкая | 44 | 32000 | 727 |
| Усредненное значение | 50 | 36143 | 725 |
* Составлено на основе инвестиционной базы данных InVenture – www.inevnture.com.ua
Обзор предложений на первичном рынке жилой недвижимости г. Ужгород
- Элитный жилищно-офисный комплекс в г. Ужгород в центральной части города по ул. Жупанатская 1.
Объект сдан в эксплуатацию в 2011 г.
Стоимость 1 комнатных квартир: от 1375 долл.США за кв .м.
1 комнатная квартира (пентхауз) – 66 кв.м. – 105 000 дол. США (1590 долл. США за кв.м.) - Жилой комплекс «Княжий» по ул. Загорской общей площадью 20 тыс. кв.м. (6 этажей)
Ведется строительство.
1 очередь – жилой дом на 48 квартир – 4065 кв.м.
1 комнатная квартира 49,5 кв.м. – 725 долл. США за кв.м. - 9 этажный жилой дом на 48 квартир по ул. Генерала Свободы
Ведется строительство (окончание начало 2012 г.) - Жилой комплекс «Новая Рафанда» по ул. О. Хиры площадью 8394 кв.м.
Ведется строительство.
Стоимость квартир: 900 – 1 500 долл. США за кв.м - Новый 5 этажный жилой комплекс по ул. 8 Марта. Над архитектурной концепцией комплекса работали опытные мастера, результатом работы которых стал современный продукт, который органично вписывается в окружающую территорию. Инвестиционный проект предусматривает строительство однокомнатных квартир (площадью 44,5 кв. м. и 42,4 кв. м.) и двухкомнатных квартир (площадью 67,3 кв. м.). Цена за 1 кв.м. составляет от 750 у.е. до 800 у.е.
- Жилой дом по ул. Заньковецкой-Легоцкого (16 этажей)
Актуальность развития строительства в сегменте социального жилья в г. Ужгород не вызывает сомнения, про это свидетельствует ряд факторов:
1. Замедление строительного сектора в 2008-2011 гг. сформировало дефицит на рынке жилой недвижимости. Можно утверждать, что уже на сегодняшний день (за 3 кризисных года) сформировался отложенный спрос на жилую недвижимость, при этом, учитывая стагнацию экономического роста и низкие темпы роста доходов населения, наибольшим спросом в ближайшие несколько лет будет пользоваться социальное жилье.
2. В Ужгороде отмечается дефицит жилья эконом-класса. Про это свидетельствует рыночный спрос на жилую недвижимость в г. Ужгороде. По состоянию на июль 2011 г., согласно данных риэлтерских агентств Ужгорода, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Ценовой диапазон – от 19 тыс. долл. США за однокомнатную «хрущевку» – до 30 тыс. долл. США за квартиру в кирпичном доме новой планировки. Квартирные брокеры также отмечают, что сейчас наибольшим спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 150 до 200 долларов. В это же время наибольшее количество предложений на рынке приходится на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, правда с высокой стоимостью аренды, около 400-500 долларов в месяц.
3. Несмотря на общеукраинское отставание от стран Центральной Восточной Европы по уровню обеспеченности населения жильем, Ужгород уступает среднестатистическому показателю по Украине. Так если в 2010 г. в среднем на одного жителя Украины приходилось 23,3 кв.м. жилой недвижимости, то на одного жителя Ужгорода только 22,6 кв.м.
4. Удручающая ситуация наблюдается и в области государственной поддержки необеспеченных слоев населения. Так в целом по Закарпатской области количество семей и одиночек, которые получили жилье за счет государства, сократилось на порядок: с 314 в 2000 году до 48 в 2010 г. При этом в 2010 г. количество семей, находящихся на учете составляла 9600.
5. Одним из новых, актуальных направлений в сфере развития социального жилья г. Ужгород мог бы стать инвестиционный проект по трансформации номерного фонда (360 номеров) гостиничного комплекса Интурист-Закарпатье, находящегося в центральной части города.
Автор: Олейников Алексей, к.э.н., директор по стратегическому развитию INEKO Investment Group, управляющий InVenture