Обзор рынка торговых площадей Киева 3 квартал 2010 года
Основные показатели рынка качественных торговых центров Киева, 3 кв. 2010 года
| Объем качественных торговых площадей, кв. м |
432 680 |
| Объем завершенных проектов в 3 кв. 2010 г., кв. м |
0 |
| Доля свободных площадей | 2,4% |
| Максимальная ставка аренды*, долл./кв. м/год |
1080 |
| Операционные расходы, долл./кв. м/год |
60 -84 |
| Минимальная ставка капитализации |
13,5-14,0% |
* Без учета НДС и операционных расходов
Заработная плата и розничный товарооборот
Ухудшение экономической ситуации стало причиной роста безработицы и снижения заработной платы. За 2009 год зарплаты в Киеве снизились на 12% в реальном исчислении. Это отрицательно повлияло на покупательную способность и объем розничного товарооборота.
С мая 2010 года розничный товарооборот перешел в позитивную динамику благодаря повышению заработных плат. В августе 2010 года реальный рост зарплат составил 4%.
Структура расходов киевлян
Для киевлян характерна высокая склонность к потреблению. Доля расходов в общем объеме доходов составила 77% во 2 кв. 2010 года. Показатель уменьшился на 6,5 п. п. по сравнению со 2 кв. 2010 года, в то время как доля сбережений возросла на 8,0 п. п. Это указывает на повышение доверия к банковской системе в виде возвратов депозитов и приобретения акций.
Покупатели по-прежнему остаются чувствительными к ценам, сокращая затраты на предметы второстепенной необходимости и развлечения. В результате дешевые товары и продукты отечественного производства остаются популярными, товары первой необходимости по-прежнему пользуются высоким спросом. С 50% повышением цен на газ с августа, расходы на потребление, скорее всего будут снижаться.
Существующие торговые сети: якорные арендаторы
| Тип | Основные сети | Формат |
| Продовольственные товары | Билла, АТБ Маркет, Фуршет, Сильпо, Rainford, ЭКО-маркет, Наш Край
Велика Кишеня, Метро, МегаМаркет, Ашан, Новус, Фоззи |
Супермаркет Гипермаркет |
| Электроника | Фокстрот, Эльдорадо, МегаМакс, Comfy, Технополис | Мультибрэнд |
| Кинотеатры | Линия Кино, Одесса Кино, Мультиплекс Холдинг, Баттерфляй, IMAX, Кронверк, Оскар | Мультиплекс |
| Э!У («сделай сам» – всё для ремонта) | Эпицентр, Новая Линия, Praktiker | Мультибрэнд |
| Универмаги | Marks & Spencer, New Yorker, Tuso, Гранд Галерея, New Look | Мультибрэнд/ Монобрэнд |
Местные сети занимают сильные позиции практически во всех сегментах торговли.
Существующие торговые сети: торговая галерея
| Формат | Основные сети | Формат |
| Мужская и женская одежда | Sela, Мехх, Phard, Mango, Esprit, BGN, MaxMara, Colin″s, Benetton, Cottonfield, Guess, Tommy Hilfiger, Springfield, Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Oysho, Cropp town, House, Stradivarius, Bershka, Promod, Castro, Energie, Reserved, Camper, Lacoste, Chacharel, US Polo, Desigual, Tatuum, O″stin, OGGI, Gant, Topshop, Calvin Klein, New Look, Motivi | Монобрэнд |
| Парфюмерия и косметика | Brocard, Bonjour, Yves Rocher, L″Occitane | Монобрэнд Мультибрэнд |
| Спортивные товары | Adidas, Puma, Sportmaster, Nike, Reebok, Columbia, Sportland | Монобрэнд Мультибрэнд |
| Обувь | Intertop, Carlo Pazolini, Ecco, Egle, Chester, Alba, TJ Collection | Монобрэнд Мультибрэнд |
| Товары для детей | MotherCare, SMYK, Budinok Igrashok, Антошка, Chicco, Планета Игрушек | Монобрэнд Мультибрэнд |
| Книги, музыка | Литера, Empik, Читай-город | Мультибрэнд |
| Аксессуары, ювелирные изделия, подарки | Sunny, Swatch, Swarovski, Accessorise, Зарина, Almaz, LuxOptika, Colors&Beauty | Монобрэнд Мультибрэнд |
| Общественное питание | McDonald″s, СушиЯ, Япона Хата, L″kafa, Печена Картопля, Кофе Хауз, МакСмак, Шоколадница | Монобрэнд Мультибрэнд |
| Мобильная связь | Мобилочка, Евросеть, Germanos, Allo, МобиДик, Nokia, Samsung | Монобрэнд Мультибрэнд |
Крупные торговые операторы выходят на рынок напрямую, в то время как небольшие операторы предпочитают вхождение через франчайзинг, с целью сокращения бизнес-рисков.
Крупные торговые операторы, планирующие выход на киевский рынок
| Тип | Торговые операторы | Формат |
| Продовольственные товары | Real | Гипермаркет |
| Кинотеатры | Кронверк | Мультиплекс |
| DIY | Bauhof, Leroy Merlin, OBI | Мультибрэнд |
| Универмаги | Oviesse, Gap, River Island, Debenhams, Decathlon, Stockmann | Мультибрэнд/ Монобрэнд |
«Леруа Мерлен» к концу текущего года планирует открыть строительный гипермаркет. Сеть кинотеатров «Кронверк» подписала письмо о намерении участия в проекте «Скай Молл», а сеть гипермаркетов Real подтвердила заинтересованность в проекте Ocean Plaza.
Объем торговых площадей: сравнение с городами Европы в 3 кв. 2010 года
Рынок торговой недвижимости Киева ненасыщен по сравнению с другими городами Европы.
Предложение качественных торговых площадей Киева
Объем нового предложения постепенно увеличивается. Только один торгово-развлекательный центр был введен в эксплуатацию в 2010 году – «Скай Молл» – Фаза 2 (арендуемая площадь – 50 700 кв. м). Мы ожидаем, что общий объем качественных торговых площадей в 2011 году пополнится на 104 000 кв. м.
Главное открытие 2010 года «Скай Молл», Киев
Якорные арендаторы:
гипермаркет «Ашан» -18 000 кв. м
кинотеатр «Кронверк» – 4200 кв. м
супермаркет бытовой техники и электроники Comfy – 2000 кв. м
Zara – 1760 кв. м
New Look -1000 кв. м
New Yorker – 1050 кв. м
Marks & Spencer – 1660 кв. м
Другие арендаторы: Reserved, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius, Topshop, Butlers, Bonjour, Mexx, Tatuum, Mango, Benetton, Cacharel, Lagerfeld, Motivi, Adidas, Reebok, Nike, Next, Naf Naf, Mothercare, и т.д.
Расположение: Проспект Генерала Ватутина, 2
Арендуемая площадь: 68 700 кв. м
Парковка: 3000 паркомест
Открытие Фазы 1 «Ашан»: 3 кв. 2008 года
Открытие Фазы 2: 2 кв. 2010 года
Торгово-развлекательный центр нового поколения с профессиональной концепцией и набором арендаторов был
открыт в Киеве.
Карта торговых центров Киева:
Список торговых центров
СУЩЕСТВУЮЩИЕ
|
№ |
№ Название | Арендуемая площадь, кв. м | Год открытия |
|
1 |
Глобус |
16 000 |
2002 |
|
2 |
Караван |
31 000 |
2003 |
|
3 |
Магелан |
23 700 |
2003 |
|
4 |
Мандарин Плаза |
7 000 |
2003 |
|
5 |
Украина |
18 000 |
2003 |
|
6 |
Альта Центр |
17 000 |
2004 |
|
7 |
Променада Центр |
18 000 |
2004 |
|
8 |
Аладдин |
10 000 |
2004 |
|
9 |
Пирамида |
12 500 |
2004 |
|
10 |
Арена Сити |
8 000 |
2005 |
|
11 |
Олимпийский |
7 000 |
2005 |
|
12 |
Комод |
14 000 |
2007 |
|
13 |
Материк |
17 000 |
2007 |
|
14 |
Большевик |
15 000 |
2007 |
|
15 |
Скай Молл – Фаза 1 |
18 000 |
2007 |
|
16 |
Скай Молл – Фаза 2 |
50 700 |
2010 |
|
17 |
Материк 2 |
15 000 |
2008 |
|
18 |
Аврора |
18 000 |
2008 |
|
19 |
Блокбастер |
26 000 |
2008 |
|
20 |
Дарница |
5 800 |
2008 |
|
21 |
Большевик – Фаза 3 |
5 600 |
2009 |
|
22 |
Дрим Таун – Фаза 1 |
47 300 |
2009 |
|
23 |
Домосфера – Фаза 1 |
20 000 |
2009 |
ПЛАНИРУЕМЫЕ
| № | № Название | Арендуемая площадь, кв. м | Год открытия |
|
1 |
Эспланада |
33 000 |
2011 |
|
2 |
Мармелад |
15 800 |
2011 |
|
3 |
Дрим Таун – Фаза 2 |
45 000 |
2011 |
|
4 |
Домосфера – Фаза 2 |
44 500 |
2012 |
|
5 |
Торонто Киев |
10 000 |
2012 |
|
6 |
ТЦ на ул. Бальзака |
5 000 |
2011 |
|
7 |
Силвер Бриз |
20 000 |
2012 |
|
8 |
ТЦ на ул. Комарова |
20 000 |
2012 |
|
9 |
Бульвар на Позняках |
27 000 |
2012 |
|
10 |
Скай Молл – Фаза 3 |
49 000 |
2012 |
|
11 |
26 Микрорайон |
22 000 |
2012 |
|
12 |
Алакор |
32 900 |
2012 |
|
13 |
Ocean Plaza – Фаза 1 |
80 000 |
2012-2013 |
|
14 |
Квадрат на Лесной |
26 000 |
2013-2014 |
|
15 |
Privat East8 |
80 000 |
2013-2014 |
|
16 |
Эней (Парк им. Горького) |
66 000 |
2013-2014 |
|
17 |
ИнтерМаркет |
50 000 |
2013-2014 |
|
18 |
Аквапарк |
40 000 |
2013-2014 |
|
19 |
Амстор |
40 000 |
2013-2014 |
|
20 |
Караван на Индустриальной |
35 000 |
2013-2014 |
|
21 |
Столичный |
25 000 |
2013-2014 |
|
22 |
Миракс Плаза |
20 000 |
2013-2014 |
|
23 |
Метрика (Сенной рынок) |
16 000 |
2013-2014 |
|
24 |
Детский мир – Фаза 2 |
12 000 |
2013-2014 |
|
25 |
ТЦ на Броварском проспекте |
8 700 |
2013-2014 |
|
26 |
ТЦ на ул. Златоустовской |
51 000 |
2013-2014 |
|
27 |
Вырлица |
40 000 |
2014 |
|
28 |
Ocean Plaza – Фаза 2 |
101 000 |
2014 |
Лучшие торговые центры Киева
| Торговый центр | Год открытия | Арендуемая площадь, кв. м | Годовая посещаемость млн. чел. | Доля свободных площадей, % | Основные арендаторы |
| Караван |
2003 |
31 000 |
>20 |
0 |
Караван, Adidas, Интертоп, Brocard, Mothercare, Smyk, Zara, Butlers |
| Глобус |
2002 |
16 000 |
>20 |
0 |
Tommy Hilfiger, Pimkie, Esprit, Mexx, Pierre Cardin |
| Комод |
2007 |
14 000 |
>10 |
0 |
Marks S Spencer, Multiplex, Naf Naf, Polo Garage |
| Мандарин Плаза |
2003 |
7 000 |
>15 |
7 |
Фуршет Гурман, Max Mara, Tiffany S Co., Chanel, Brocard,
Wolford |
| Аладдин |
2004 |
10 000 |
>5 |
0 |
Sela, Mothercare, Geox, Brocard, In Wear Matinique |
| Квадрат Аврора |
2008 |
18000 |
<5 |
1 |
Перекресток, Odessa Kino, Adidas, Oggi |
| Украина |
|
18000 |
>10 |
|
Peacocks, Esprit, Springfield, Tally Weijl, Delta Sport |
| Променада |
2004 |
18000 |
>10 |
2 |
Mothercare, MoDaMo, Mexx, Women″s Secret, Esprit |
| Дрим Таун -Фаза 1 |
2009 |
47 250 |
>20 |
|
Новус, Inditex Group, Brocard, Sportmaster, Bukvoed, Marks S Spencer |
| Скай Молл -Фаза 2 |
2010 |
68 700 |
>5 |
7 |
Ашан, Zara, Bershka, Pull S Bear, Mango, Next, Reserved, Marks S Spencer, New Look, Massimo Dutti, Oysho |
| Эспланада |
2011 |
38 000 |
<20 |
|
Фуршет Гурман, Одесса Кино, AMF bowling, Mango, Benetton, Promod |
Максимальная ставка аренды: сравнение с городами Европы
До 4 кв. 2008 года уровень максимальной ставки аренды в Киеве был выше, чем в некоторых городах Европы и достигал 2 200 долл./кв. м/год. После резкой коррекции (на 60%) в 1 кв. 2009 года, ставки стабилизировались. Мы ожидаем их незначительного повышения в 2011 году.
Ставки аренды в торговых центрах Киева, 3 кв. 2010
| Формат оператора | Торговая площадь, кв. м | Средняя ставка аренды*, долл./кв. м/год |
| Супермаркеты |
(1 500 – 5 000) |
210 |
| Гипермаркеты |
(> 5 000) |
100-120 |
| Электротовары |
(< 2 000) (> 2 000) |
220 180 |
| Спортивные товары |
(< 1 500) (> 1 500) |
300 210-240 |
| Кинотеатры |
(> 4 000) |
120 |
| Развлечения |
(> 2 000) |
75-100 |
| Косметика |
(500 -1 000) |
600-720 |
| Товары для детей |
(> 1 000) |
240 |
Вместо ежемесячных платежей или вдобавок к ним практикуется также процент от оборота (особенно, для якорных арендаторов).
Практика аренды, принятая на рынке
| Срок аренды | 3-5 лет (для якорных арендаторов может доходить до 10-15 лет). |
| Условия оплаты | Ставки номинированы в долларах, но оплачиваются в гривне ежемесячно. Становится повсеместной номинация ставок в гривне. Вместо ежемесячных платежей или вдобавок к ним практикуется также процент от оборота (особенно, для якорных арендаторов). |
| Депозит | 1-3-х месячная арендная плата; в отношении якорных арендаторов обычно используется банковская гарантия. |
| Индексация | На основе ИПЦ (долл./евро), минимум 3%. Приобретает популярность новая схема оплаты, когда увеличение арендной ставки фиксируется на несколько лет, после чего применяется индексация. |
| Компенсация за отделку | Внутренняя отделка – за счет арендатора.
Внешняя отделка и отделка помещений общего пользования – за счет владельца здания. |
Выводы
С начала 2010 года с восстановлением экономики наблюдается постепенный рост заработных плат, что позитивно влияет на розничный товарооборот.
Доля расходов киевлян в общем объеме доходов составляет около 80%, но покупатели готовы тратить больше со стабилизацией экономической ситуации. Однако резкое повышение цен на газ может отрицательно повлиять на уровень потребления.
Новое предложение продолжает расти. В 2011 году мы ожидаем выхода 104 000 кв. м торговых площадей.
Доля свободных площадей приближается к докризисному уровню. В 3 кв. 2010 года она снизилась до 2,4% из-за дефицита профессиональных торговых центров и восстановления спроса.
С середины 2009 года ставки стабилизировались и мы ожидаем их некоторого повышения в 2011 году.
Источник: Jones Lang LaSalle