Обесцененные активы: новые трудности для европейского рынка коммерческой недвижимости
Хотя темпы роста уровня обесцененных (проблемных) активов смягчились в первые три месяца года, столкнувшись с новыми рисками в виде повышения процентных ставок на многих рынках, агенты продолжают оставаться пессимистично настроенными относительно коммерческой недвижимости в предстоящем квартале, констатирует RICS.
Последнее исследование RICS по обесцененным (проблемным) активам по всему миру показывает, что более половины стран, участвовавших в исследовании, продемонстрировали умеренные показатели по принудительной продаже коммерческих объектов. Польша, Россия, Канада и Бразилия увидели наибольшеее снижение уровня новой проблемной собственности на рынке. В Германии также произошло снижение уровня проблемной собственности, несмотря на объявленные в конце прошлого года очень высокие прогнозы.
Интересно, что некоторые страны стали свидетелями существенных изменений в предлагаемых активах. Хотя Украина сделала огромный скачок с показателя -17 в конце прошлого года до +17 в этом квартале, что свидетельствует об увеличении предложения, в Скандинавии наблюдалось значительное снижение.
Однако неблагоприятные экономические условия продолжают оказывать давление на рынки недвижимости в нескольких странах. Ирландия, Южная Африка, США и Испания в этом квартале испытали наибольшее увеличение в списках обесцененных активов.
Что еще более важно, исследование показало, что две трети исследованных стран ожидают увеличение количества обесцененных активов во втором квартале 2011 года, причем половина из них ожидает, что принудительные продажи будут расти еще быстрее. Прогноз остается отрицательным в Испании, Ирландии, Венгрии и Италии, а Испания занимает первое место с точки зрения ожидаемого колличества обесцененных активов с показателем +61, отражающим мрачную экономическую ситуацию в стране, которая в последнее время привела к уличным протестам граждан.
Комментируя результаты исследования, Саймон Рубинсон, главный экономист RICS сказал: «Так как глобальная экономика продолжает укрепляться, центральные банки в настоящее время уделяют внимание росту инфляции. На некоторых рынках эта угроза усугубляется продолжающимися европейскими кризисами. Как результат — многие центральные банки рассматривают или уже применили ужесточение денежно-кредитной политики. Это приносит новые проблемы для рынка коммерческой недвижимости, и объясняет, почему прогноз на обесцененные активы остается неоднозначным».
Между тем, сильных игроков рынка, таких как Россия, Китай и Польша ожидает низкое количество обесцененных активов во втором квартале 2011 года.
Общий интерес со стороны инвесторов, похоже, также ослабел. Хотя только три страны – Италия, Польша и Россия – сообщили о сокращении уровня интереса со стороны инвестиционных фондов на ежеквартальной основе, и лишь несколько опрошенных стран сообщили о росте интереса в этом квартале.
Кроме того, исследование этого периода сообщает о некоторых значительных дисбалансах между спросом и предложением на обесцененные активы. В Китае, Гонконге и Южной Африке, спрос намного превышает ожидаемое предложение, так же обстоит дело и в Германии и Австралии, хотя в наименьшей степени. С другой стороны, Испания, Ирландия, Италия и Великобритания ожидают, что предложение значительно превысит спрос. Это избыточное предложение, вероятно, может привести к дальнейшему снижению цен в течение года.
Основные выводы
Франция
Во Франции было замечено незначительное увеличение уровня обесцененных активов, поступивших на рынок в этом квартале, но это увеличение сопровождалось положительным уровнем интереса со стороны специализиированных инвесторов. Специалисты по недвижимости кажутся более пессимистично настроенными по отношению к следующему кварталу, хотя показатели ожидаемого уровня обесцененных активов поднялись с -4 в 4 квартале 2010 до +16 в 2 квартале 2011 года.
Германия
Несмотря на очень высокие ожидаемые показатели в 4 квартале 2010, Германия испытала сокращение темпов поступления на рынок обесцененных активов в 1 квартале 2011 года, хотя поступления все еще происходят. Интересно, что уровень интереса со стороны специальных фондов также резко возрос (+5 до +35). Как результат, спрос на обесцененные активы скорее всего начнет превышать предложение.
Россия
Россия испытала второе по величине сокращение обесцененных активов, поступивших на рынок в этом квартале, с индикатором -39. Это снижение будет продолжаться в более быстром темпе во 2 квартале 2011 с индикатором в -50. Интересно, что Россия также стала свидетелем снижения интереса со стороны специализированных фондов, выраженным снижением индикатора с 0 в 4 квартале 2010 до -11 в 1 квартале 2011 года.
Испания / Португалия
В этом квартале, Испания реверсировала значительное снижение количества обесцененных активов, поступающих на рынок. Показатели выросли с -6 в 4 квартале 2010 до +33 в 1 квартале 2011 года. Еще больше беспокоит то, что Испания занимает первое место по ожидаемому количеству обесцененных активов во 2 квартале 2011 года с индикатором +61. Интерес инвесторов, хоть и остается положительным, упал с +33 в 4 квартале 2010 до +24 в 1 квартале 2011. Взятые вместе, эти статистические данные, рисуют мрачную долгосрочную картину для экономики этой страны.
Удивительно то, что с учетом текущей экономической ситуации, этот квартал продемонстрировал незначительное улучшение для рынка коммерческой собственности в Португалии. Хотя агенты докладывают об умеренном инвесторском интересе, это сопровождается замедлением темпа поступления на рынок обесцененных активов. Специалисты по недвижимости ожидают, что количество обесцененных активов уменьшится во втором квартале с +41 до +11.
Великобритания
Уровень обесцененных активов, вбрасываемых на рынок в Великобритании, в этом квартале вырос; агенты отмечают индикатор +24. Заглядывая вперед во 2 квартал 2011, специалисты по недвижимости продолжают оставаться пессимистичными и указывают на то, что больше обецененных активов поступят на рынок, хотя и более медленными темпами. Несмотря на это, существуют риски – если инфляционное давление сохранится, Банк Англии может быть вынужден повысить ставки раньше, добавляя больше давления на сферу обесцененных активов. Кроме того, инвесторский интерес продолжает падать, создавая значительный избыток предложения обесцененных активов в этой стране. Лондон, однако, по-прежнему противоречит этой национальной тенденции и поддерживает сильный рынок коммерческой недвижимости.
Другие региональные особенности
Бразилия
Бразилия остается одной из тех стран, где уровень обесцененных активов упал сильнее всего в 1 квартале 2011 года, но агенты сообщили о существенном снижении темпов; индикотор увеличился с -63 до -25. Финансовые регуляторы ужесточали политику три раза за последние шесть месяцев в попытке замедлить рост кредитования и теперь, похоже, это повлияло на рынок недвижимости. Специалисты недвижимости ожидают впервые увидеть повышение уровня предлагаемых обесцененных активов в следующем квартале. Это, наряду с отсутствием изменений в уровне интерес со стороны инвесторов, предполагает, что отношение к сфере коммерческой собственности улучшается.
Китай
Спрос на обесцененные активы, как ожидается, значительно превзойдет предложение во 2 квартале 2011 года. Учитывая устойчиво сильный характер рынка коммерческой недвижимости в этой стране, не удивительно, что агенты продолжают сообщать о сильно отрицательном индикаторе, когда речь идет об ожидаемом уровне обесцененных активов во 2 квартале (-34). Кроме того, уровень интереса со стороны специальнгых фондов в 1 квартале 2011 года продолжали расти и более быстрыми темпами, чем в 4 квартале 2010 года с индикаторами от +26 до +34. И это несмотря на продолжающиеся попытки монетарных властей обуздать излишне свободный доступ к кредитам; Народный банк Китая повышал процентную ставку кредитования четыре раза с октября.
Индия
Агенты сообщили о значительном росте темпа инвестиционного спроса на обесцененные активы в 1 квартале 2011 года, от индикатора +5 до +23. Этот повышенный интерес сопровождался соответствующим ростом уровня предложения обесцененных активов, так как агенты рапортавали положительный индикатор +10 за этот квартал. Забегая вперед, ожидается, что темп поступления на рынок обесцененных активов, значительно увеличится во 2 квартале 2011 года.
Отмечаемый агентами индикатор +30, возможно, указывает на то, что заемщики начинают ощущать давление роста процентных ставок от Резервного банка Индии.
Для справки: RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), созданная в Великобритании в 1868 г., является независимой международной профессиональной организацией, представляющей интересы специалистов в области недвижимости, землепользования и строительства. Она устанавливает стандарты и регламентирует профессиональную деятельность, защищает интересы клиентов и заказчиков путем контроля за строгим соблюдением этических норм и стандартов профессиональной деятельности, а также предоставляет актуальную информацию и объективные рекомендации, благодаря чему членство в RICS стало «знаком качества» для профессионалов в области недвижимости во всем мире.