Нисходящая динамика стоимости ипотечных кредитов
Обзвонив десятка два банков и оценив предложенные условия ипотечного кредитования, корреспондент немного расстроился. Увы, за последние два месяцы условия банков изменились мало. Кредитов в валюте, кроме “Сбербанка России”, никто так и не предложил. “Кредитов в валюте нет, и не будет”, – сказал, как отрезал менеджер “ПриватБанка”, куда мы заглянули для начала. Это он не из вредности, конечно, такова позиция Нацбанка, банк-кредитор ей следует скрупулезно.
Банки, как и раньше строго требуют, чтобы у заемщика уже было на руках минимум 30–40% стоимости жилья, а это весьма приличная сумма, которую имеет в запасе далеко не каждый потенциальный заемщик. Только в пустынном офисе “Ощадбанка” нас обрадовали тем, что начальный взнос по ипотеке может быть на уровне 10%, однако строго предупредили, что для этого придется помимо покупаемой квартиры предоставить в залог еще один объект недвижимости. “Ну и платежи соответственно будут больше, плюс две страховки и два договора залога на квартиры”, — подсчитал менеджер.
Не слишком обрадовали и другие затраты на кредит. Номинальные кредитные проценты в гривне, хоть и снизились, но в сочетании с комиссией дают эффективную ставку на уровне 17–19% годовых в гривне. Если учесть, что в 2005 году кредиты выдавались под эффективную ставку 13–14% годовых в долларах, то ипотека выглядит заманчиво только для тех, у кого уже есть почти половина стоимости квартиры и кто готов погасить кредит в рекордно короткие сроки. Ну и для тех, кто опасается девальвации гривны.
Зайдя еще в “Укрсоцбанк”, OTP Bank и “УниКредит” и везде расспрашивая об ипотеке, “Деньги” смогли, наконец, представить “портрет” человека, которому солидный банк готов выдать кредит на длительный срок (до 15–20 лет). Насколько мы поняли из общения с клерками, от роду ему должно быть больше 25 лет, он должен иметь стабильный доход от 5000 гривен в месяц ( в Киеве — желательно от 6000–7000 грн). На руках у такого заемщика должна быть, как минимум, треть стоимости квартиры (для Киева это минимум 20–25 тыс. долларов, если брать в расчет однокомнатное жилье на окраине). Если хотя бы что-то из вышеперечисленного отсутствует — кредит дадут вряд ли.
“Я всегда мечтал купить квартиру побольше и давно уже копил деньги. Думал так: продаю свою однокомнатную, а потом беру кредит и покупаю “двушку”. Но вышло все не так, как я планировал. Несмотря на то, что у нас было 75% стоимости новой квартиры (более 80 тыс. долларов) кредит на ее покупку мне так и не дали”, — рассказал “Деньгам” читатель Артур Кивалов. Отказ ему объяснили низкими доходами семьи — работодатель упорно отказывался выдать справку о полной зарплате Артура, и в банк пришлось нести “бумажку” о зарплате в 3000 грн. в месяц вместо реально получаемых 8000.
Напомним, при оценке заемщика банки рассматривают только его официальные доходы, хотя дополнительные и подтвержденные документами (депозиты, рента и пр.) тоже приветствуются. Но официальный доход или доход частного предпринимателя все же играет “первую скрипку” в оркестре. При этом, если у семьи есть расходы на оплату других кредитов (например, на машину) или страховки, то кредитный менеджер, как правило, вычитает их из совокупного дохода заемщика. Также учитывается величина обычных текущих расходов семьи: на коммунальные услуги, еду, развлечения и прочие. Обычно постоянные расходы принимаются из расчета минимум 600–1200 гривен на члена семьи в месяц, но в каждом банке это делается по-разному.
Далее рассчитывается месячный платеж по кредиту. Согласно правилам, он не должен превышать 50–60% общего дохода заемщика. Чтобы понять, о каких суммах идет речь, скажем только, что для оплаты кредита на недорогую однокомнатную квартиру в Киеве в первые два года из семейного бюджета нужно выделять примерно 6,5–6 тыс. гривен в месяц. Следовательно, доход заемщика должен быть не менее 15 тыс. гривен.
Естественно, заинтересовал вопрос, есть ли шанс взять кредит, если официальный доход не блещет многозначными цифрами. Как заверили нас в банках “Форум” и “Кредобанк”, если после всех расчетов выяснится, что доход потенциального заемщика для получения кредита недостаточен, проблему можно решить с помощью поручителя, а то и двух.
Но! Поручитель должен обладать не меньшим уровнем дохода, что и у получателя кредита. Ведь в том случае, если заемщик не сможет платить банку, это придется делать поручителю, причем уже через пару месяцев после первой просрочки. Поэтому мысль о том, чтобы записать в договор поручительства родителей-пенсионеров или соседей по лестничной клетке, можно отбросить навсегда.
Зато банкиров может убедить наличие дополнительного залога в виде второй квартиры (помимо той, которая покупается), хотя они куда больше заинтересованы в стабильности платежей, чем в залогах.
Учитывая такую строгость при отборе кандидатов, лучше выбирать банк с низкими, в том числе плавающими кредитными ставками, а срок кредита при этом максимальный (до 15–20 лет). Напомним, номинально плавающие ставки немного ниже (на 0,9–1 процентный пункт) обычных фиксированных. В этом случае размер платежа может снизиться до приемлемого уровня и при этом ничто не мешает заемщику погасить заем досрочно.
Но вот сложность: большинство плавающих ставок по ипотеке привязаны к доходности вкладов, а она хоть и снижается, но вряд ли сумеет опуститься ниже уровня инфляции (в этом году обещают 8%). Поэтому рассчитывать на сверхнизкую ставку в ближайшие годы не стоит.
Ряд банков возобновил практику штрафов за досрочное погашение кредитов на уровне 0,3–0,6% суммы погашения, так что, готовясь выплатить заем шустрее, стоит внимательно изучить кредитный договор.
Ну и, конечно, можно просто запастись терпением и подождать обещанного массового снижения кредитных ставок. Только в 2011 году банкиры обещают уменьшение кредитной нагрузки для заемщиков еще на пару процентных пунктов — до эффективной ставки в 15–17% годовых в гривне.
Полноценного возрождения ипотечного кредитования финансисты ожидают не раньше 2012–2013 годов, когда перестанут снижаться цены на недвижимость, а доходы заемщиков станут более прогнозируемыми.
Условия ипотечного кредитования в 10 банках-лидерах по объему кредитования:
| Банк | Кредитная ставка, годовых | Срок кредита | Первоначальный взнос | Разовая комиссия банка |
| “Сбербанк России в Украине” | 14,5% в рублях. 18% в гривне (фиксированная) 13,6% в рублях, 17,6% в гривне (плавающая) | До 20 лет | 40% | 1.8% |
| “Укрсоцбанк” | 15% в гривне начиная с 4 года 17,7546 (плавающая) | До 20 лет | 30-40% | 0.99% |
| OTP Bank | 16,5-13,5% (плавающая) | До 15 лет | 40-60% | – |
| “УниКредит Банк” | 17,34% | До 20 лет | 40% | 1% |
| “Кредобанк” | 18-13.5% | До 15 лет | 30% | 1-1,5% |
| “Форум” | 13,75% | До 15 лет | 50% | 2% |
| ВТБ банк | 18-19% | До 20 лет | 30% | 2% |
| “Ощадбанк” | 19% | До 20 лет | 10-30% | 1% |
| “Финансы и кредит” | 24% | До 10 лет | 40% | 1% |
| “Укрэксимбанк” | 28% | До 10 лет | 40% | 1,2% |
Факторы увеличивающие шансы получения ипотечного кредита:
- Возраст от 25 до 65 лет
- Владеет суммой минимум в 30% стоимости жилья
- Проживает в том же регионе, где получает заем
- Покупает ликвидный объект недвижимости
- Платеж по кредиту – не больше 40% официального дохода
Документы необходимые для получения кредита:
- Кредитная заявка
- Паспорт, справка о налоговом коде
- Справка с места работы за последние 3–6 месяцев
- Документы, подтверждающие дополнительные доходы
- Документы на покупаемую квартиру
- Копия трудовой книжки с записями за последние 3 года
- Документы поручителя (паспорт, код, справка о доходах), если требуется
Резюме: Ставки по ипотеке продолжают снижаться, но банки все еще предельно придирчивы к платежеспособности потенциального заемщика.
Источник: Деньги