Как изменился рынок недвижимости Украины за 20 лет независимости
В составе СССР Украина строила 20 млн. кв. м жилья и практически столько же промышленных объектов. В распад Союза она не смогла стабилизироваться и объем сданных площадей снизился в пять раз – до 4 млн. кв. м. В конце 80-х строительная отрасль Украины процветала. В 1987 г. был сдан рекордный объем жилья – 21,3 млн. кв. м. «В этот период мы жили при плановом хозяйстве. Популярность тех или иных проектов определялась возможностями индустриального строительства. Самыми популярными были серии АППС, Т, КТ. Менее популярной была 96 серия. Индивидуальное строительство в общем объеме строительства занимало не более 10%», – вспоминает глава правления, президент АО ХК «Киевгорстрой» Михаил Голица.
С распадом СССР начался кризис системы, который продолжается и по сей день. В один день вступили в рыночные отношения, государство перестало нести ответственность за выполнение жилищных обязательств перед гражданами. «На повестке дня стала система привлечения инвестиций и производственных мощностей. Если вспомнить то время, то остановились почти все стройплощадки за исключением тех, которые были на завершающем этапе строительства. Затем лишь 5-7% были достроены за государственные деньги, остальная часть достраивалась посредством альтернативных источников финансирования», – продолжает Голица.
Развитие с коммерческих компаний
Рынок недвижимости Украины начал развиваться только в 1996 г., когда на арену вышли коммерческие строительные компании – XXI Век, ТММ и другие. Именно они и сформировали новый, современный рынок. До этого времени существовали государственные тресты, работающие еще при СССР, лидером среди которых был «Киевгорстрой». Таким образом, до 1995 г. на рынке присутствовала монополия государства и конкуренции, как таковой не было. Сейчас же активную деятельность ведут более 70 застройщиков, сдающие объекты в эксплуатацию. Интересно, что на сегодняшний день фаворитом является «Киевгорстрой», который строит 13 объектов, на втором месте идет ФК «ЖильеИнвест» – 10, замыкает тройку лидеров – ИСК «Столица» – 9 объектов.
Одной из первых коммерческих компаний на рынок вышла «Т.М.М», которая стала обслуживать построенные объекты. «По мере развития рынка Украины, появились новые, более современные концепции жилых комплексов и за тем жилых кварталов и микрорайонов», – рассказал генеральный директор компании «Т.М.М.» Николай Толмачев.
Современная эра недвижимости началась в 2000-2001 гг.: коммерческие компании активно начали выходить на украинский рынок, резко увеличилось количество застройщиков, разрабатывались схемы по застройщикам. При этом развернулась настоящая борьба за бизнес-класс. «В этом сегменте необходимо правильное соотношение качество/цена. Цена же сейчас очень разнообразна. Покупатель стал намного требовательнее, и он готов платить за качество, но предоставить его могут далеко не все застройщики», – отметил Толмачев.
В это время началось и строительство элитной недвижимости, менялся формат и технологии, качественное наполнение, метраж апартаментов. Обязательными условиями для элитного жилья сейчас уже становятся автономность энергообеспечения, отопления и водопровода, высокий уровень безопасности, технологии «умный дом», наличие закрытой, охраняемой и обустроенной придомовой территории, подземного паркинга. «Большая часть элитных жилых комплексов сейчас имеет собственные сервисные службы и внутренние объекты инфраструктуры (бассейны, СПА-центры), – продолжает директор по развитию бизнеса Knight Frank LLC Наталья Пронина.
Коммерческая недвижимость Украины брала пример с европейской
А вот концепции торговых, торгово-развлекательного и офисного сектора недвижимость брали с лучших Западных проектов и сложно и долго адаптировали в Украину. «Это самый сложный, но и самый интересный период развития строительства Новой Украины. Мы участвовали, обучались, внедряли, проектировали, сдавали в эксплуатацию и эксплуатировали. С каждым новым объектом увеличивали масштаб, сложность и привлекательность технических и маркетинговых решений. Украина преобразилась – но объемы так и не выросли до уровня 80-х», – поясняет Толмачев. До 2000 года можно говорить лишь о нескольких объектах офисной недвижимости, которые уже функционировали на рынке Киева, такие как БЦ Horizon Office Towers на ул. Шелковичной (1998 г).
Сейчас торговая недвижимость Украины ознаменовалась настоящим прорывом, на нее все больше ориентируется иностранный инвестор. Существует огромный спрос со стороны международных компаний на профессиональных девелоперов, которые могут предложить хорошие проекты с готовой разрешительной документацией, в состоянии построить объект и обеспечить его управление. Раньше о таком Украина могла только мечтать. «В особенности для инвестора интересны публичные компании, которые имеют понятную систему корпоративного управления и отчетность по международным стандартам финансовой отчетности», – рассказывает генеральный директор и член совета директоров компании «XXI Век» Олег Салмин.
Переворотом для всего рынка стал кризис 2008 года, когда в один момент недвижимость из инвестиционного инструмента превратилась в испытания для тысяч людей, компаний и посредников. «Сегодня мы наблюдаем кризис доверия. В 90-х годах предпосылками кризиса стали объективные причины, а сегодня – это исключительно субъективные. Государство должно помочь в преодолении кризиса доверия населения. Опыт тех лет, безусловно, придет на помощь, как и любой опыт. Важно понять острую необходимость шага на встречу банков к застройщикам, застройщиков к людям и людей к банкам» – резюмирует Голица.