Офисные здания с премиальным расположением
Офисные здания с премиальным расположением в силу своей уникальности и ограниченных объемов предложения пользуются устойчивым спросом на разных этапах развития рынка, и потому, при ухудшении экономической ситуации, данный сегмент начинает восстанавливаться раньше других
К такому выводу пришли аналитики компании Colliers International, проанализировав ситуацию на офисном рынке Москвы с точки зрения развития проектов с премиальным расположением.
Ужесточение политики столичных властей в отношении строительства офисной недвижимости в центре Москвы привело к снижению доли зданий с премиальным расположением на рынке. Если в 2005 г. она составляла 7,7% от общего объема офисной недвижимости, то к середине 2011 г. снизилась до 6,3%. Для сравнения: доля бизнес-центров класса А за этот период выросла с 11,5% до 16,6%.
Это связано не только с вынужденной децентрализацией нового строительства в Москве, но и с растущим спросом на качественную офисную недвижимость за Третьим транспортным кольцом, вследствие чего девелоперы все чаще обращаются к реализации проектов класса А за пределами центрального делового района и, соответственно, увеличивается доля помещений класса А на офисном рынке Москвы. Особенность сегмента офисной недвижимости с премиальным расположением заключается в том, что количество объектов для реконструкции и участков под строительство подобных зданий крайне ограничено. Поэтому по мере расширения географии застройки доля таких помещений на столичном рынке офисной недвижимости сокращается.
График 1. Динамика доли зданий с премиальным расположением и помещений класса А
Примечательно, что в 2005–2007 гг. средневзвешенные арендные ставки в зданиях с премиальным расположением и в бизнес-центрах класса А были сопоставимы. Однако с 2007 г. до середины 2008 г. из-за ограниченного предложения помещений с премиальным расположением и существенного увеличения спроса ставки аренды в этом сегменте выросли почти на 60%. Для зданий класса А прирост арендных ставок за этот период оказался намного меньше – около 20%. Это обусловлено увеличением объемов строительства офисных зданий за пределами Третьего транспортного кольца, где ставки аренды существенно ниже, чем в центральном деловом районе.
По итогам первого полугодия 2008 г. средневзвешенная арендная ставка в зданиях с премиальным расположением составляла $1910/ кв. м / год, в бизнес-центрах класса А – $1440/ кв. м / год. Площади в отдельных бизнес-центрах предлагались по базовым ставкам аренды, превышающим $2000/ кв. м / год. В качестве примеров можно привести такие здания, как «Романов Двор» ($2000/ кв. м / год), «Легион II» ($2045/ кв. м / год), «Балчуг Плаза» ($2200/ кв. м / год), «Четыре Ветра» и «Бутик-Офис» ($2360/ кв. м / год).
Таким образом, с 2005 г. до середины 2008 г. ставки аренды на помещения с премиальным расположением выросли в 2,5 раза, а в бизнес-центрах класса А – в 1,9 раза. Уровень вакантных площадей по состоянию на II квартал 2008 г. составлял 4,5% в зданиях с премиальным расположением и 6,3% в офисных центрах класса А.
Ухудшение экономической ситуации осенью 2008 г. привело к снижению арендных ставок и росту доли свободных помещений во всех сегментах офисного рынка. Минимальные средневзвешенные ставки аренды ($770/ кв. м / год) и максимальный уровень вакантных площадей (примерно 16,5%) в зданиях с премиальным расположением были зафиксированы во второй половине 2009 г. Например, арендные ставки в таких бизнес-центрах, как «Романов Двор», «Четыре Ветра» и «Балчуг Плаза», в этот период снизились до $650–1250/ кв. м / год. Для сравнения: в классе А арендные ставки в этот период составляли $590/ кв. м / год, а доля вакантных помещений – 21%. Таким образом, с середины 2008 г. до конца 2009 г. средняя ставка аренды в зданиях с премиальным расположением упала в 2,5 раза, достигнув уровня 2005 г., а в бизнес-центрах класса А – в 2,4 раза, до уровня 2002–2003 гг.
График 2. Динамика ставок аренды* и уровня вакантных площадей в зданиях с премиальным расположением и бизнес-центрах класса А
Источник: Colliers International
* Не включая НДС и эксплуатационные расходы.
Источник: Colliers International
Первые признаки оживления спроса, за которыми последовало повышение арендных ставок и снижение уровня вакантных площадей в зданиях с премиальным расположением, отмечались уже в первой половине 2010 г. Для сравнения: в бизнес-центрах класса А доля свободных помещений в I квартале 2010 г. продолжала расти, а ставки аренды оставались на прежнем уровне; снижение уровня вакантных площадей и положительная динамика арендных ставок были зафиксированы лишь во II квартале.
В первом полугодии 2010 г. арендные ставки в зданиях с премиальным расположением поднялись на 20%, а уровень вакантных площадей снизился до 11%. В классе А прирост ставок аренды за этот период составил всего 4%, а доля свободных помещений находилась на уровне 20%.
Во второй половине 2010 г. оживление спроса отмечалось уже во всех сегментах офисного рынка. В конце 2010 г. средневзвешенная арендная ставка в зданиях с премиальным расположением составляла $1100/ кв. м / год, а в некоторых зданиях ставки аренды доходили до $2000/ кв. м / год («Бутик-Офис» – $1990/ кв. м / год, «Ветошный» – $2000/ кв. м / год). Доля свободных помещений к этому моменту снизилась до 8,6%: в 2010 г. были сданы в аренду или проданы несколько зданий с премиальным расположением, в том числе бизнес-центры «Четыре Ветра» и «Баркли Плаза».
Для сравнения: средневзвешенная арендная ставка в классе А была почти в два раза ниже ($630/ кв. м / год), а уровень вакантных площадей – в два раза выше (17,1%), чем в зданиях с премиальным расположением. Таким образом, в 2010 г. прирост ставок аренды в сегменте зданий с премиальным расположением составил 44%, а в классе А – 7%.
В первом полугодии 2011 г. средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах класса А возросла до $700/ кв. м / год, или на 11%. Это свидетельствует об увеличении спроса на помещения класса А, позволяющем застройщикам повышать ставки. Примечательно, что в зданиях с премиальным расположением средневзвешенная ставка аренды за этот период несколько снизились (до $1035/ кв. м / год) при одновременном сокращении уровня вакантных площадей (до 7,6%). Это стало следствием вывода с рынка наиболее дорогих объектов в этом сегменте. Например, во II квартале 2011 г. были заключены две сделки по аренде помещений в бизнес-центре «Легенда Цветного» общей площадью примерно 13 000 кв. м, а также был снят с рынка бизнес-центр «Ветошный», где во втором полугодии 2010 г. арендные ставки составляли $2000/ кв. м / год.
Проведенный анализ динамики и текущего состояния рынка зданий с премиальным расположением позволяет утверждать, что данный сегмент в силу своей уникальности и ограниченных объемов предложения пользуется устойчивым спросом на разных этапах развития рынка и потому при ухудшении экономической ситуации начинает восстанавливаться существенно раньше других сегментов. Это выражается в более высоких темпах роста арендных ставок и более активном поглощении свободных помещений, чем в остальных сегментах офисного рынка.
По мнению аналитиков Colliers International, тенденции, которые наблюдались на рынке зданий с премиальным расположением в 2010 г. и первом полугодии 2011 г., во втором полугодии 2011 г. будут характерны и для других сегментов офисной недвижимости. Эксперты прогнозируют дальнейший рост арендных ставок и снижение уровня вакантных помещений в зданиях классов А и В, прежде всего в центральном деловом районе, где ожидается дефицит предложения, связанный с ужесточением градостроительной политики московских властей.
Colliers International – мировой лидер в предоставлении услуг в сфере недвижимости с более чем 12 500 сотрудников, работающих в 512 офисах в 61 стране мира. Является дочерней компанией FirstService Corporation. Согласно The Lipsey Company и National Real Estate Investor magazine, является брендом №2 в мире в сфере коммерческой недвижимости. В России компания работает с 1994 г. в Москве и с 1995 г. – в Санкт-Петербурге, в Украине – с 1997 г. Компания Colliers International Россия является членом Американской Торговой Палаты (AmCham), а также Международного и Российского Советов Торговых Центров (ISCS, РСТЦ).