Рынок земли: мельче и дороже
Весной 2011 г. потенциальные покупатели стали активней присматриваться к земельным участкам под индивидуальную застройку. При этом предпочтение отдается все меньшим наделам, несмотря на их небольшое подорожание. Но при «правильной» цене они продаются за 1-2 месяца, тогда как большие участки, особенно с недостроенными домами, могут искать нового хозяина годами.
Ближе к природе
Несмотря на относительно небольшое (по сравнению с докризисным временем) количество сделок, некоторые тенденции на рынке земли прослеживаются достаточно четко. «Покупательская активность нынешней весной выше, чем прошлой. Но разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов вырос. Этот фактор сегодня больше всего тормозит рынок», – говорит директор АН RED Андрей Гончаров.
Покупатели предпочитают приобретать все меньшие участки. Если в 2010 г., по наблюдениям специалиста по маркетингу компании SV Development Сергея Костецкого, средний размер лота составлял 10-15 соток, то сейчас 8-15 соток. В то же время еще более четко, чем прежде, обозначилось стремление покупателей получить идеальный для загородного отдыха и проживания участок. На первое место среди приоритетов вышли наличие коммуникаций (хорошей дороги, электричества, газа) и хорошей природной среды (лес, водоем). «Жить в чистом поле никто не хочет», – подмечает А. Гончаров, объясняя, что сегодня загород рассматривают как место для семейного отдыха на выходных или даже на все лето.
Престижность, ранее диктовавшая спрос на рынке, теперь роли не играет. Например, самая модная в недавнем прошлом Конча-Заспа сегодня считается неоправданно дорогой, причем дело не только в ценах (минимум $10-15 тыс. за сотку, иногда до $40-60 тыс. за сотку), но и в том, что к «голому» участку практически невозможно провести коммуникации из-за того, что доступ к ним перегораживают дома «с высокими заборами». «Земля в Конче сегодня стоит уже не $30-50 тыс. за сотку, спрос на нее очень упал – сделки там единичны. Так что в Обуховском направлении если и покупают землю, то по вменяемым ценам от $3 тыс. до $8 тыс. за сотку и с нормальными условиями», – рассказывает С. Костецкий.
Впрочем, о тотальной популярности направлений сейчас говорить не принято – покупатели ориентируются не столько на район в целом, сколько на конкретную местность. Иногда речь идет о каком-то селе, а иногда – даже о его части. Обычно киевляне все же отдают предпочтение примыкающим к столице районам – Киево-Святошинскому, переходящему в Макаровский, Васильковскому, Броварскому и Бориспольскому, Вышгородскому и Обуховскому. В более дальних районах сделки совершаются гораздо реже, и в основном местными жителями.
Цены колеблются
В связи с этим колебания цен, прослеживающееся по районам, специалисты советуют считать условным – 1,5-2% вверх или вниз не означают, что земля в каком-то районе дешевеет или дорожает. Например, по данным SV Development с начала года цены немного снизились в 5-6 районах из 14, которые мониторит компания. Из них 2 (Обуховский и Киево-Святошинский) являются наиболее востребованными, 4 – примыкают к Киеву. Примерно в половине из 14 районов (всего в области 25 районов) средняя цена земли за последние 4 месяца не изменилась, еще в 2-3 регионах выросла примерно на 0,1%.
Средняя стоимость земли в некоторых районах Киевской области в 2010-2011 г., $ за сотку
| Район | 2010 г. | 2011 г. | |||||
| 1,01 | 13,06 | 23,11 | 3,01 | 13,02 | 26,03 | 6,05 | |
| Вся область | 3831 | 4063 | 3996 | 3950 | 3928 | 3925 | 3896 |
| Барышевский | 1100 | 1200 | 1159 | 1146 | 1138 | 1135 | 1153 |
| Белоцерковский | 1165 | 1225 | 1218 | 1209 | 1200 | 1206 | 1228 |
| Бориспольский | 4042 | 4240 | 4219 | 4186 | 4155 | 4158 | 4127 |
| Бородянский | 1825 | 1986 | 1946 | 1928 | 1917 | 1926 | 1910 |
| Броварской | 2864 | 3100 | 3080 | 3046 | 3037 | 3023 | 3012 |
| Васильковский | 2503 | 2679 | 2607 | 2561 | 2551 | 2535 | 2511 |
| Вышгородский | 2907 | 3091 | 3040 | 3006 | 2996 | 3009 | 3025 |
| Иванковский | 1070 | 1128 | 1113 | 1099 | 1095 | 1096 | 1107 |
| Кагарлыкский | 1419 | 1550 | 1506 | 1492 | 1486 | 1497 | 1505 |
| Киево-Святошинский | 6287 | 6712 | 6585 | 6516 | 6476 | 6461 | 6401 |
| Макаровский | 1852 | 1900 | 1851 | 1817 | 1808 | 1797 | 1777 |
| Обуховский | 4557 | 4750 | 4663 | 4585 | 4561 | 4606 | 4575 |
| Переяслав-Хмельницкий | 1051 | 1120 | 1072 | 1055 | 1049 | 1050 | 1055 |
| Фастовский | 1149 | 1220 | 1168 | 1150 | 1147 | 1157 | 1162 |
Источник: SV Development
«Снижение цен происходит по всем сегментам. В тех местностях, где не подведены коммуникации и отсутствует перспектива наличия в ближайшее время электричества, газа и хорошей дороги, цены упали значительно. А если происходит развитие – например, построили торговый комплекс или дорогу – то цены иногда цены даже вырастают, хоть и незначительно», – объясняет А. Гончаров.
Как считает С. Костецкий, до конца года хорошие участки (таковых около 5%) могут подорожать на 15%, уже сегодня для этого есть предпосылки. По его наблюдениям, стоимость покупки в 2010 г. составляла в среднем $24-25 тыс., сейчас – $25-27 тыс. при практически не изменившейся площади лота. Правда, происходит это из-за типичной для сегодняшнего рынка ситуации – самые интересные участки в нижнем ценовом сегменте покупают, следовательно, средняя стоимость предложения по рынку увеличивается.
По наблюдениям экспертов, хороший участок с адекватной ценой «уходит» сейчас за 1-2 месяца, но большинство продается месяцами или даже годами, пока владельцы не сбросят цену до рыночной. «Рыночной», как объясняет А. Гончаров, является та, за которую готовы покупать. «Наиболее распространен спрос на цену около $1 тыс. за сотку. При этом все хотят $300-500 за сотку, но по такой цене владельцы продавать не готовы, разве что за 50-км зоной», – объясняет эксперт. По этой причине растет разрыв между заявленной и реальной ценой продаж. В зависимости от участка и его хозяина он составляет от 10% до 100%.
Выбор есть
Впрочем, выбрать есть из чего. Так, в последний год-полтора среднемесячное количество следок не превышает 1200-1700. при этом, по данным SV Development, в Киевской области единовременно продается 16-18 тыс. га. земель. При среднем размере участка в 20 соток – это около 80-90 тыс. участков.
Количество сделок по продажи земли в Киевской области в 2010-2011 гг. (по 25 районам)
Источник: SV Development
Шансы продать участок увеличиваются, если на нем еще не построен дом, но уже проведены коммуникации. Сегодня строить коттедж гораздо дешевле, чем покупать готовый, тем более, что в основном продаются недострои, которые невыгодно «доводить до ума». Впрочем, как утверждают риэлторы, если дом построен качественно, такой участок тоже без труда находит новых владельцев.
Среди них наверняка не будет спекулянтов – их количество сегодня сократилось до 5-10% от всех покупателей и они предпочитают «голые» участки, куда в ближайшее время подведут коммуникации. «Как правило, их желание заработать на земле подкрепляется не ожиданиями роста цен на нее, а надеждой на увеличение интереса к конкретному участку или локации. Есть и случаи, когда они готовы вкладывать деньги в обустройство участка, если видят его перспективность и реальные предпосылки к развитию местности», – уточняет А. Гончаров. Впрочем, наученные опытом покупки больших наделов, сегодня инвесторы предпочитают скромные размеры. Ведь продать крупный участок (от гектара и выше) сегодня практически нереально, а сбывать его по частям, тратясь на документальное оформление и подведение коммуникаций – непозволительно затратно.