Локомотив украинской экономики не двигается
Финансовый кризис в Украине является лишь верхушкой айсберга, его основой являются глубинные составляющие — кризис долгосрочного цикла, связанный с технологическим отставанием страны, и кризис среднесрочного цикла, связанный с чрезмерным старением основных фондов.
Кризис
Несмотря на тенденции восстановления мировой экономики в І полугодии 2010 г., а также позитивные прогнозы мировых экономических организаций на 2010-2011 гг., строительный рынок, как и рынок недвижимости, стагнирует.
Приостановилось новое промышленное и коммерческое строительство, а сроки ввода многих начатых объектов перенесены. Вялое восстановление спроса на жилую недвижимость негативно сказывается на развитии банковского сектора, ухудшая качество активов и экономических показателей финансовых учреждений, ограничивая ипотечное кредитование и инвестиции в строительный сектор.
Коррекция цен началась со ІІ-ІІІ кв. 2007 г., критический же период глобального падения цен на жилую недвижимость имел место в период с ІІІ кв. 2008 г. по ІІІ кв. 2009 г. В І полугодии 2010 г. уже отмечается постепенное восстановление отдельных рынков (Австралия, Бельгия, Великобритания, Дания, Канада, Китай, Латвия, Сингапур, Турция), однако большинство стран еще не подали признаки достижения дна цен на недвижимость.
Строительный сектор не особо привлекателен для прямых иностранных инвестиций и финансируется в основном за счет внутренних инвесторов и целевых госпрограмм. За два последних десятилетия объем общемировых прямых иностранных инвестиций увеличился в восемь раз: с $1,9 трлн. в 1990 г. до $15,7 трлн. — в 2007 г. При этом инвесторы вложили в строительные проекты всего $135,81 млрд., или 0,9% от всего объема инвестиционных средств. В страны СНГ от этой суммы было направлено менее $5 млрд.
Несмотря на то, что уже в 2009 г. началось некоторое оживление в сделках M&A в строительном секторе, львиная доля этих инвестиций осуществлялась в развитых странах, в то же время на рынках развивающихся стран наблюдалось падение инвестиций. По данным UNCTAD, в 2009 г. объем сделок в строительном секторе составил около $10 млрд., против $2 млрд. в 2008 г. и $13 млрд. — в 2007 г.
Скорее всего, и в посткризисный период частные иностранные инвесторы будут достаточно консервативно подходить к инвестированию в строительный сектор, поскольку экономические и инвестиционные риски, особенно в развивающихся и транзитивных странах, являются высокими, а долгосрочная доходность на вложенный капитал гораздо меньше, чем в других секторах экономики (в частности, в торговле или финансовом секторе).
Выход из кризиса
Экономические кризисы оказывают воздействие на все сферы экономики, а строительная отрасль выступает своеобразным индикатором глубины кризиса, при этом, чем сильнее кризисные явления в экономике, тем медленнее в последующем строительная отрасль выходит на докризисный уровень. Связано это с инерцией инвестиционной сферы, длительным циклом производства строительной продукции и необходимостью заблаговременного наращивания задела незавершенных объектов для последующего ритмичного ввода их в эксплуатацию.
Наиболее длительными послевоенными рецессиями в США считаются экономические спады 1973-1975 гг. и 1981-1982 гг., которые длились в течение 16 месяцев. По данным Национального бюро экономических исследований США (NBER), текущий кризис продлился 18 месяцев и в основном завершился в июне 2009 г.
Однако о восстановлении строительного сектора США говорить рано. Во времена депрессии 1981-1982 гг. объемы выполненных строительных работ упали до 80% от докризисного уровня. Восстановление началось спустя 26 месяцев с момента падения.
Что касается текущего кризиса в строительном секторе США, то по состоянию на июль 2010 г. его длительность уже составляла 33 месяца, при этом тенденция падения строительных работ сохранялась. То есть кризисная фаза в строительстве затянулась. Следует отметить и большую глубину текущего кризиса в строительстве, объемы выполненных строительных работ в июне 2010 г. сократились до 70% от докризисного уровня.
При этом деформировалась структура строительства. Наиболее существенно пострадал сектор жилой недвижимости, если в 2007 г. в структуре выполненных строительных работ ее доля составляла 43,6%, то за І полугодие 2010 г. она сократилась до 31,9%. Также существенно сократилась доля коммерческой недвижимости. В то же время строительство транспортной инфраструктуры, энергетических и промышленных объектов, а также объектов социальной инфраструктуры было менее подвержено последствиям кризиса.
После кризиса 1981-1982 гг. наиболее динамично развивалось строительство в секторе жилой и коммерческой недвижимости, которое опережало строительство объектов промышленности, энергетики, транспортной и социальной инфраструктуры.
Исходя из этого, можно предположить, что если строительный сектор США выйдет на траекторию роста в ближайшее время, докризисного уровня удастся достичь, лишь спустя два года — наиболее вероятно, к 2013 г. Учитывая цикличность экономики и сегментарные особенности развития строительства в посткризисный период, можно предположить, что с ростом потребления домохозяйств и устойчивым снижением безработицы, ростом занятости и доступностью банковского кредитования наиболее динамично будет развиваться сектор жилой и коммерческой недвижимости, набирая утраченные во время кризиса позиции.
В некоторых странах активизация строительства способствует более динамичному восстановлению экономики страны в целом. Например, в Турции именно за счет роста строительного сектора удалось добиться положительной динамики ВВП в 2010 г. (10,3% в І полугодии) и войти в фазу восстановления.
Проводник инноваций
Инновационный характер строительства обуславливается междисциплинарным характером строительной науки, которая использует знания из многих областей науки. Связующим звеном между научными разработками и строительным производством выступает строительно-технологическое проектирование, которое также является политехнической сферой и широким руслом, благодаря которому инновации распространяются во все отрасли экономики.
В силу длительного срока окупаемости, сложности и высокой стоимости строительной продукции, она должна быть максимально насыщена базисными инновациями. Они-то и обеспечивают сокращение продолжительности самого строительства и конкурентоспособность строящихся производственных мощностей. Являясь проводником инноваций, строительный сектор должен обеспечивать выход всех отраслей экономики на новый уровень за счет внедрения новейших технологии и видов продукции.
Именно от возможностей активизации строительства зависят темпы структурных трансформаций в экономике. Именно в строительных проектах закладываются решения, обеспечивающие комфорт общественных и жилых зданий, рациональные аппаратурно-строительные компоновки и эргономичность производственных объектов, ресурсосбережение и экологическую безопасность создаваемых производств, универсальность зданий и возможность их гибкого многоцелевого использования при смене технологии.
Текущее состояние сектора в Украине
Показатели строительного сектора Украины во время кризиса снижались опережающими темпами по сравнению с макроэкономическими. В 2009 г. ВВП по сравнению с 2008 г. уменьшился на 15,1%, объем строительных работ — на 48,2%.
Основной причиной развития кризиса в строительной отрасли Украины стал кризис на мировых финансовых рынках, в результате которого ухудшились условия финансирования строительства, в том числе существенно сократился доступ украинских строительных компаний и домохозяйств к кредитным ресурсам в результате роста процентных ставок.
Наибольший рост процентных ставок был отмечен в І квартале 2009 г., когда средневзвешенная квартальная процентная ставка по кредитам по строительству достигла для нефинансовых корпораций 21%, а домохозяйств — 18,2%. Несмотря на то, что в 2010 г. процентные ставки постепенно падали, с 2009 г. и до сегодняшнего дня объемы кредитования с целью приобретения, строительства и реконструкции недвижимости падают.
Невысока активность в ипотечном кредитовании домохозяйств. Такая тенденция берет начало с января 2009 г. и продолжается по сегодняшний день. По данным Национального банка, остаток средств по ипотечным кредитам, выданным домашним хозяйствам, по состоянию на 01.10.2010 г. составлял 117,6 млн. грн., или 82% от пикового показателя на конец 2008 г.
Несмотря на постепенное восстановление экономического роста в І полугодии 2010 г., строительный сектор характеризуется нисходящим трендом. Объемы выполненных строительных работ по сравнению с предыдущим годом сократились: в 2008 г. — на 15,8%, в 2009 г. — на 48,2%, за 9 мес. 2010 г. — на 12,6%. Объемы инвестиций в основной капитал строительной отрасли в 2009 г. по сравнению с 2008 г. сократились на 62,2%, а по результатам І полугодия 2010 г. они ниже уровня аналогичного периода 2009 г.
И в докризисный период в Украине наблюдался дефицит инвестиций, направленных в строительный сектор. Международные сопоставления по показателю инвестирования строительного сектора свидетельствуют о том, что Украина значительно уступает по этому показателю большинству стран, что консервирует развитие отечественной строительной отрасли.
Ограничивает конкурентоспособность отрасли высокий уровень износа основных фондов. Недостаточные объемы инвестирования в обновление фондов в строительном секторе стали причиной того, что общий износ фондов в строительном секторе в 2009 г. составил 46%. В Украине на душу населения приходится лишь $54 инвестиций в основной капитал строительного сектора, это в семь-восемь раз ниже уровня Испании, Норвегии, Бельгии и Швеции, и в два-три раза ниже уровня Чехии, Польши, России.
Перспективы
Развитие строительного сектора экономики зависит от спроса на строительную продукцию в промышленном секторе, секторе коммерческой и жилой недвижимости.
Развертыванию в Украине промышленного строительства мешает отсутствие государственной стратегии импортозамещения и возрождения кооперационных связей внутри экономики, реализация которых позволила бы создать новый корпоративно-кооперационный каркас экономики. Ведущим сектором экономики должно стать многоотраслевое машиностроение, которое обеспечивает формирование современного технологического уклада, конкурентоспособность и устойчивую динамику роста экономики. Доля машиностроения в структуре промышленного производства должна быть доведена до 30-40%.
Инвесторы в Украине всегда отдавали предпочтение офисным проектам в связи с их сравнительно быстрой окупаемостью. Однако новое строительство таких объектов, начиная с 2009 г., приостановлено, многие объекты остаются недостроенными. Многие арендаторы перемещаются в офисы более низкого класса. В І полугодии 2010 г. увеличился спрос на помещения площадью 50-100 кв. м и более 300 кв. м. Арендаторами в основном выступали представители среднего и крупного бизнеса, стремящиеся объединить подразделения в одном здании. Малый бизнес в основном арендовал помещения в жилых домах.
На начало 2010 г. на душу населения приходилось 23 кв. м жилой площади, что существенно ниже показателя большинства европейских стран. Для сравнения, в Китае (Шанхай) показатель реального обеспечения жилой площадью одного жителя страны составляет 34 кв. м, Венгрии — 39, Финляндии — 41, в Швейцарии и Великобритании — 44, в Германии — 47, в США — 65. По количеству коммерческой, торговой и офисной недвижимости мы также сильно отстаем.
В Украине крайне завышена стоимость недвижимости. По показателю ВВП на душу населения, отнесенному к стоимости 1 кв. м недвижимости, Украина существенно опережает европейские страны. Галопирующие темпы роста стоимости недвижимости стали результатом раздувания пузыря и резкой коррекции цен в 2009 г. За последние 10 лет цены на жилую недвижимость выросли более чем в 12 раз.
Мешает бюрократия
Одним из основных сдерживающих факторов развития строительного сектора является громоздкая система получения разрешений и согласований в процессе строительства.
Только по уровню официальных платежей для получения разрешений на строительство Украина занимает 169-е место среди 182 стран мира, а учитывая высокий уровень коррупции — разделяет последние места. По количеству времени, затрачиваемому для получения разрешений на строительство, Украина занимает 170-е место среди 182 стран, при этом для строительства складской недвижимости требуется получение 22 согласований.
По словам участников рынка, в себестоимости строительства закладывается 1,5-2% средств на получение согласований и разрешений (в случае строительства жилого комплекса на 40 тыс. кв. м это может составлять $0,7-1 млн.). Эти издержки равносильны стоимости проектных работ и разработки рабочей и исполнительной документации. Взяточничество также активно практикуется на стадии приемки зданий в эксплуатацию.
В настоящее время в Украине действует более чем тысяча нормативных документов государственного уровня, при этом около половины приходится на документы прежнего Советского Союза с отметками СНіП, СН и ГОСТ. Хотя, по мнению экспертов ассоциации «Экспертные организации Украины», советская школа нормативного регулирования в строительстве и по сегодняшний день считается лучшей в мире, на сегодня строительные нормы и правила бывшего СССР устарели и нуждаются в реформировании и гармонизации с нормативной базой ЕС.
В Украине сформировались серьезные преграды для свободной конкуренции в строительной области. Высокая концентрация и вертикальная интеграция строительного сектора, близость некоторых игроков рынка к городским властям, непрозрачный процесс выделения земельных участков парализуют свободную конкуренцию в строительном бизнесе.
Инвестиционная привлекательность
На сегодняшний день строительный сектор и сектор недвижимости существенно утратили свою инвестиционную привлекательность в глазах иностранных инвесторов. Согласно индексу Jones Lang LaSalle «Прозрачность рынков недвижимости 2010», Украина за период 2008-2010 гг. в рейтинге спустилась на две позиции и занимает 47-е место. В то же время Украина имеет существенный потенциал для развития коммерческого и жилищного строительства.
Стабилизации цен на офисные помещения способствует стремление арендаторов к размещению офисов в местах более удобного транспортного сообщения и вывод их из центральной части городов. Аренда и строительство офисных помещений за пределами деловой части городов создают возможность расширения бизнеса. В связи с тем, что стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости за время кризиса уменьшилась в среднем на треть, именно сейчас появилась возможность вместо аренды офисных помещений осуществить инвестиции в их приобретение. Прогнозируется, что с повышением деловой активности в начале 2011 г. цены на офисы пойдут вверх, в то время как объем введенных в эксплуатацию офисных помещений в 2009 г. против 2008 г. сократился почти на 30%, а новое строительство было ограничено. Ситуация свидетельствует об определенной активизации рынка коммерческой недвижимости.
В целом же Украина опаздывает с выходом из кризиса в этом секторе по количеству сделок с недвижимостью в России и Европе. Ожидается, что после 2010 г. в Украине тоже произойдет рост количества сделок на коммерческую недвижимость, после чего рынок быстро активизируется. По данным компании EC Harris Research, по строительным затратам в сфере жилой и коммерческой недвижимости, Украина обладает значительным конкурентным преимуществом перед многими европейскими странами.
Учитывая инерционность инвестиций и отсутствие строительного задела на перспективу, можно прогнозировать, что восстановление объемов ввода в эксплуатацию жилья состоится не ранее ІІ полугодия 2012 г., даже если кризис закончится в 2010 г.
Прогнозы
Условиями активизации строительной деятельности являются структурные сдвиги и увеличение деловой активности во всех отраслях и регионах Украины; формирование высокотехнологического сектора экономики; развитие транзитного потенциала и транспортной инфраструктуры; диверсификация экономики путем расширения сферы рекреационных, туристических и культурных услуг, реализация инфраструктурных проектов, связанных с проведением Евро-2012.
Активность в строительном секторе зависит от эффективности государственной промышленной политики, предусматривающей: создание собственного корпоративно-кооперационного каркаса экономики; импортозамещение на основе собственных инноваций с привлечением внутренних и иностранных инвестиций; сосредоточение усилий на развитии секторов экономики, от которых зависит увеличение предложения отечественной продукции на внутреннем рынке; эффективное включение отечественных предприятий в международные кооперационные цепочки в высокотехнологичной сфере.
Важным условием финансирования строительной деятельности является формирование национального капитала на основе диверсификации источников финансирования, механизмов привлечения свободных средств предприятий и сбережений населения, создание системы институциональных инвесторов, активизация финансовых рынков в регионах.
Развитию строительства должна способствовать тенденция восстановления кредитования строительного сектора (объем новых кредитов строительным организациям в мае 2010 г. составил 1,5 млрд. грн., в июне — 1,9 млрд. грн., в июле — 2,5 млрд. грн.). С целью устранения недостатков ипотечного кредитования необходимо скорректировать законодательство об ипотечных облигациях и ипотечных кредитах на приобретение жилья, о деятельности Государственного ипотечного учреждения.
Необходимо усовершенствование законодательства в сфере градостроительства на основе его приближения к мировым стандартам, снижение транзакционных издержек в строительстве за счет упрощения системы получения разрешений и согласований при одновременном повышении ответственности застройщика за нарушение требований проектов, государственных строительных норм и стандартов.
Цены на рынке квартир могут стабилизироваться к ІІ полугодию 2011 г., а рынок жилой недвижимости — в І полугодии 2012 г. Ключевым условием стабилизации рынка жилья является обеспечение доступности долгосрочных кредитов. В связи с ухудшением состояния жилых домов целесообразно разработать программу государственной поддержки ипотечного кредитования капитального ремонта.
Налоговый кодекс, предусматривающий увеличение платы за чрезмерную площадь жилой недвижимости, может способствовать сбалансированию рынка жилья за счет увеличения продаж излишков жилой недвижимости. К такому же эффекту может привести продажа квартир, которые были в залоге у банков.
Авторы: Аркадий СУХОРУКОВ, Олег МОРКВА и Алексей ОЛЕЙНИКОВ, директор департамента стратегического развития инвестиционной группы “ИНЭКО”
Источник: Экономические известия