Акции девелоперов опять становятся привлекательными
15.09.2009
Иван Харчук
Финансовый аналитик Astrum Investment Management Многие украинские компании, выходившие с IPO на зарубежных площадках, сейчас представляют собой черные лошадки перед инвесторами, о которых никто и ничего не знает. FundMarket совместно с компанией Astrum Investment Management решили начать регулярное освещение темы украинских эмитентов, котирующихся на зарубежных площадках.
Таких компаний не много, но значительное количество из этих компаний ведут девелоперский и строительный бизнес. О том, как сейчас чувствуют эти компании, на что ориентируются, какие риски несет этот бизнес, и что его ожидает в будущем говорит эксперт в этой области.
Риски восстановления рынка недвижимости.
Несмотря на некоторое начало восстановления рынка недвижимости, его будущее не представляется полностью безоблачным. Главными рисками являются затягивание рецессии и высокая волатильность курса гривны.
Валютный курс.
Высокие валютные риски заставили многих арендаторов и покупателей жилья переключиться на гривну при осуществлении платежей. Первые признаки стабилизации украинского рынка жилья появились после частичного восстановления гривны в 1П09. Поскольку существующий спрос на недвижимость сейчас в основном деноминирован в гривне, предсказуемость курса UAH/USD является ключевым фактором.
Банковский сектор.
Украинские банки откладывают признание плохих долгов, поскольку такое признание предполагает большие отчисления в резервы на покрытие убытков и соответствующее увеличение капитала. Таким образом, мы полагаем, что официальный показатель проблемных долгов в 5,4% не отражает реальную картину и что их реальная доля в настоящее время превышает 20%. С другой стороны, значительные распродажи имущества, являющегося залогом ипотек, могут вызвать всплеск предложения дешевой недвижимости и опустить цены еще на 20%-30%. Это может привести к очередному этапу роста проблемных кредитов и увеличить проблемы банков. Таким образом, вероятное наращивание признанных проблемных долгов, дальнейшее ухудшение активов банков и платежеспособности заемщиков могут вызвать очередной спад на рынке недвижимости.
В то же время мы считаем, что нельзя не принимать во внимание государственную программу рекапитализации, в частности, благодаря которой банковские активы прекратят ухудшаться во 2П09. Более того, новое законодательство, которое запрещает отчуждение залоговой недвижимости в период кризиса, должно предупредить снижение цен на недвижимость.
Спрос.
Одним из факторов, которые будут двигать рынок недвижимости вверх, является возвращение отложенного спроса. Консенсус участников рынка сейчас сместился к мнению, что ценовое дно уже пройдено и пора уже покупать – дешевле, скорее всего, уже не будет. Свидетельством этого есть резкий рост количества сделок в августе на рынке жилой недвижимости.
В то же время, любое восстановление рынка недвижимости не будет быстрым, так как главный локомотив роста 2005-2008 годов, ипотечное кредитование, начнет возвращаться не раньше второй половины 2010 года. Со снижением реальных доходов и ужесточением условий возврата кредитов многие семьи исключены из круга потенциальных заемщиков на годы. Таким образом, погашение займов может стать главной целью многих семей. Это также предполагает снижение расходов, сокращение потребления и более медленное восстановление экономики. Для операторов недвижимости это, в частности, означает дополнительное время продажи квартир. Наш консервативный подход предполагает расширение периода продаж с 3-6 месяцев после завершения, что было обычной практикой в 2006-07 гг., до 12-18 месяцев в 2010 г.
Девелоперы.
Таким образом, тем инвесторам, которые созрели для инвестирования в акции украинских девелоперов, необходимо рассмотреть компании с низкой долговой нагрузкой и осмысленной стратегией по преодолению кризиса. Хорошим вариантом здесь выглядит компания ТММ. Портфель компании состоит из 35 проектов, 9 из которых введены в эксплуатацию, 8 находятся в стадии строительства и 18 в стадии разработки. Ежегодно ТММ генерирует USD 3,5-4 млн. от трех офисных зданий в Киеве и двух в Харькове. Принимая в расчет 5 проектов, завершение которых планируется в течение 12 месяцев, портфель готовой к продаже недвижимости компании составляет 95 тыс. кв. м, или USD 160 млн. в денежном выражении. Использование кредитов компанией незначительно (на уровне 50%) и она должна рефинансировать облигации в октябре 2009 г. благодаря кредитной линии Ощадбанка в 310 млн. грн. тогда как следующие погашения приходятся на 2011-12 годы. Дополнительным плюсом для украинских инвесторов является то, что акции ТММ котируются в евро на Франкфурктской бирже, поэтому инвесторы не несут рисков, связанных с волатильностью гривны. После начала кризиса компания потеряла 98%, опустившись с максимума в USD 8,47 в сентябре 2008 до 0,15 USD в 1Кв09. Впоследствии акции компании восстановились до USD1,5, но все равно это на 82% ниже максимума компании год назад. Обычно падение стоимости акций компании более 70% связано с банкротством, хотя в случае ТММ вопрос жизнеспособности компании просто не стоит. Мы рекомендуем покупать акции компании с рекомендованной ценой в USD 2,21 или потенциалом роста в 45%.
Тем инвесторам, которые ищут более высокий потенциал роста и готовы к более высокому риску, необходимо присмотреться к акциям украинского девелопера KDD Group.
KDD Group была создана в 2006 г. ключевыми акционерами KD Group, опытного украинского девелопера, который реализовал множество проектов в 1994-2006 гг. От своих основателей компания унаследовала хороший опыт в проектах недвижимости, сильную команду, несколько проектов в стадии разработки и деньги на операционные нужды. Все это позволило компании привлечь USD 130 млн. на IPO во 2П07 на Лондонской Бирже. KDD Group характеризуется недостатком завершенной недвижимости, так как портфель компании состоит из девяти проектов, из которых три находятся на стадии строительства и шесть – на стадии разработки. Компания должна обеспечить финансирование трех больших проектов. Проекты KDD Group имеют большой масштаб, многие из них превосходят аналоги по величине и объему инвестиций. Стратегия использования значительных, заемных ресурсов компанией претерпела изменения во 2П08. KDD отложила строительство проектов PecherSKY и WTC и в настоящее время продолжает только проект Sky Towers, для которого запланировано USD 282 млн. инвестиций благодаря кредитной линии в USD 160 млн. от Укрэксимбанка. Для финансирования проекта Sky Towers KDD должна предоставить, по меньшей мере, USD 84млн. собственных средств. Мы ожидаем, что в целях обеспечения финансирования компания продаст 50% акций Sky Towers в 2010 г., когда настроения инвесторов улучшатся. Улучшение рыночных настроений должно позволить KDD мобилизовать капитал и закончить текущие проекты, что может стать мощным драйвером переоценки стоимости активов в случае успеха. Дополнительным плюсом для украинских инвесторов является то, что обе компании котируются на западных торговых площадках, поэтому инвесторы не несут рисков, связанных с волатильностью гривны.
KDD после начала кризиса потеряла также 98% стоимости опустившись с максимума в USD 4 весной 2008 до 0,05 USD в 4Кв08. С того времени акции компании также восстановились до USD 0,26. Наша оценка стоимости компании подразумевает стомиость на акции на уровне USD 0,59, или потенциалом роста в 127%.
Таким образом, хотя риски существуют, недвижимость возвращается в качестве инвестиционного инструмента, как в виде прямых покупок, так и в виде инвестиций в капитал украинских девелоперов.
По материалам сайта http//fundmarket.com.ua