Обзор рынка офисных площадей Киева 3 квартал 2010 года
Арендные ставки снизились и остаются стабильными более полутора лет, это стимулировало повышение активности арендаторов. Объем сделок увеличился более чем в два раза по сравнению с предыдущим кварталом. Переезды все еще составляют основу спроса. Доля свободных площадей по-прежнему высокая, однако остается стабильной по сравнению со 2 кв. 2010 года.
Основные показатели офисного рынка, 3 кв. 2010 года:
| Объем современных офисных площадей, кв. м* |
1 164 360 |
| Объем завершенных проектов, 3 кв. 2010, кв. м |
22 500 |
| Доля свободных площадей |
15% |
| Максимальная базовая ставка аренды**(долл./кв. м/год) |
420 |
| Базовая ставка аренды помещений Класса А**
(долл./кв. м/год) |
360-420 |
| Базовая ставка аренды помещений Класса В** (долл./кв. м/год) |
216-300 |
| Операционные расходы, Класс А |
60 96 |
| (долл./кв. м/год) |
60-96 |
| Операционные расходы, Класс В (долл./кв. м/год) |
42-60 |
* Современные офисные площади – Класс А и В. ** Без учета НДС и операционных расходов.
Объем офисных площадей, 3 кв. 2010 года
Объем качественных офисных площадей в Киеве остается на низком уровне. Киевский рынок офисных площадей имеет высокий потенциал для дальнейшего развития.
Динамика предложения офисных площадей
Объем нового предложения постепенно растет, поскольку много небольших по размеру зданий находятся на высокой стадии строительства. Мы ожидаем выхода 107 000 кв. м. в 2010 году.
Карта офисных центров Класса А
Офисные центры Класса А
СУЩЕСТВУЮЩИЕ
| № | Название | Арендуемая площадь, кв. м | Год открытия |
| 1 | Подол Плаза (ул. Сковороды, 19) |
19 800 |
2000 |
| 2 | Леонардо – Фаза 1 (ул. Б. Хмельницкого, 17/52) |
14 200 |
2005 |
| 3 | Арена (ул. Красноармейская, 1/2-3) |
4 000 |
2005 |
| 4 | Капитал (ул. Красноармейская, 77А) |
4 400 |
2006 |
| 5 | Парус (ул. Мечникова, 2) |
41 000 |
2007 |
| 6 | Евразия (ул. Жилянская, 75) |
25 100 |
2007 |
| 7 | Прайм (ул. Жилянская, 48-50) |
9 500 |
2007 |
| 8 | Старый Град (пер. Рыльского, 6) |
5 500 |
2007 |
| 9 | Леонардо – Фаза 2 (ул. Б. Хмельницкого, 19-21 А) |
38 300 |
2008 |
| 10 | Рыльский (пер. Рыльского, 4) |
6 000 |
2008 |
| 11 | Горизонт Парк – Фаза 2, Здание 1 (ул. Амосова, 12) |
17 800 |
2009 |
| 12 | Горизонт Парк – Фаза 2, Здания 2,3 (ул. Амосова, 12) |
20 000 |
2010 |
| ИТОГО СУЩЕСТВУЮЩИЕ, КЛАСС А |
205 600 |
|
СТРОЯЩИЕСЯ
|
№ |
Название |
Арендуемая площадь, кв. м |
Год открытия |
|
1 |
Эспланада (пл. Спортивная, 1) |
48 000 |
2011 |
|
2 |
Мария (ул. Московская, 2) |
47 600 |
2012 |
|
3 |
Альянс Плаза (ул. Старонаводницкая, 2-20) |
41 200 |
2012 |
|
4 |
Горизонт (ул. Набережно-Крещатинская, 9) |
16 000 |
2012 |
|
5 |
101 Tower ( пл. Льва Толстого, 57) |
70 500 |
2012 |
|
6 |
Торонто-Киев (ул. Горького, 79) |
45 200 |
2011-2012 |
|
7 |
IQ Бизнес-центр (ул. Струтинского, 13-15) |
40 600 |
2012 |
|
8 |
Скай Тауэрс, (просп. Победы) |
60 000 |
2013 |
|
9 |
БЦ на ул. Мечникова, 9А/11 |
13 200 |
2013 |
| ИТОГО СТРОЯЩИЕСЯ, КЛАСС А |
382 300 |
Карта офисных центров Класс В
Офисные центры Класс В*
|
№ |
Название |
Арендуемая площадь, кв. м |
Год открытия |
|
1 |
Европа (пер. Музейный, 4) |
3 500 |
1991 |
|
2 |
Макулан (ул. Красноармейская, 9А) |
8 000 |
1993 |
|
3 |
Барокко Центр (ул. Михайловская, 11) |
3 100 |
1997 |
|
4 |
Крещатик Плаза (ул. Крещатик, 19А) |
5 000 |
1998 |
|
5 |
Горизонт Тауэр (ул. Шелковичная, 42-44) |
12 000 |
1999 |
|
6 |
Сильвер Бизнес Центр (ул. И. Лепсе, 4) |
9 500 |
1999 |
|
7 |
Форум Бизнес Сити (ул. Пимоненко, 13) |
28 000 |
2002 |
|
8 |
Панорама (ул. Большая Житомирская, 20) |
10 500 |
2003 |
|
9 |
Аквамарин (ул. Жилянская, 29) |
6 000 |
2003 |
|
10 |
БЦ на ул.Тургенеской, 15 |
4 300 |
2003 |
|
11 |
Инком (ул. Смоленская, 31-33) |
9 000 |
2004 |
|
12 |
Игоревский (ул. Игоревская, 13/5) |
6 700 |
2004 |
|
13 |
Ферммаш (ул. Дегтяревская, 62) |
6 500 |
2004 |
|
14 |
Платинум (ул. Гришко, 3А) |
4 800 |
2004 |
|
15 |
Сеннаар (ул. Семьи Сосниных, 3) |
4 100 |
2004 |
|
16 |
БЦ на ул. Боженко, 87 |
2 600 |
2004 |
|
17 |
Форум Парк Плаза (пер. Московский, 9) |
32 000 |
2005 |
|
18 |
Олимпийский (ул. Красноармейская, 55) |
13 000 |
2005 |
|
19 |
Кубик – Фаза 1 (ул. Шолуденко, 3) |
9 500 |
2005 |
|
20 |
Европа Плаза – Фаза 2 (бул. Т. Шевченко, 37/122) |
7 900 |
2005 |
|
21 |
Ботаник Тауэрс (ул. Саксаганского, 119/121) |
7 000 |
2005 |
|
22 |
БЦ на пл. Спортивной, 3 |
6 500 |
2005 |
|
23 |
ФИМ I (ул. Линейная, 17) |
6 200 |
2005 |
|
24 |
БЦ на Днепровском спуске, 1 |
6 000 |
2005 |
|
25 |
БЦ на ул. Владимирской, 49А |
5 000 |
2005 |
|
26 |
БЦ на ул. Игоревской, 14А |
3 000 |
2005 |
|
27 |
Ирва I (ул. Радищева, 10/14) |
22 000 |
2006 |
|
28 |
Горизонт Парк – Фаза 1 (ул. Н. Гринченко, 4) |
20 000 |
2006 |
|
29 |
Европа Плаза – Фаза 1 (бул. Т. Шевченко, 37/122) |
15 000 |
2006 |
|
30 |
Комод (ул. Луначарского, 4) |
15 000 |
2006 |
|
31 |
Ренессанс (ул. Воровского, 24) |
14 900 |
2006 |
|
32 |
Стенд (ул. Васильковская, 14) |
13 100 |
2006 |
|
33 |
Символ (ул. Автозаводская, 54/19) |
10 600 |
2006 |
|
34 |
БЦ на ул. Саксаганского, 36Д |
4 500 |
2006 |
|
35 |
ВнешЭкспо (ул. Тургеневская, 25) |
4 200 |
2006 |
|
36 |
Фаренгейт (ул. Физкультурная, 30Б) |
10 600 |
2007 |
|
37 |
БЦ на ул. Владимирской, 100-101 |
10 000 |
2007 |
|
38 |
Артем (ул. Глубочинская, 4) |
9 800 |
2007 |
|
39 |
БЦ на ул. Гончара, 35 |
5 700 |
2007 |
|
40 |
Кубик – Фаза 2 (ул. Шолуденко, 3) |
6 500 |
2007 |
|
41 |
Карат (ул. Жилянская, 110) |
5 000 |
2007 |
|
42 |
Александровский (пер. Краснозвездный, 4А) |
5 000 |
2007 |
|
43 |
Плазма (пер. Московский, 4Б) |
3 500 |
2007 |
|
44 |
БЦ на ул. Михайловской, 7А |
2 000 |
2007 |
|
45 |
Ильинский (ул. Ильинская, 8) |
42 700 |
2008 |
|
46 |
БЦ на ул. Горького, 172 |
18 000 |
2008 |
|
47 |
Росток (ул. И. Лепсе, 4А) |
15 400 |
2008 |
|
48 |
БЦ на ул. Верхний Вал, 4 |
12 000 |
2008 |
|
49 |
БЦ на ул. Физкультурной, 28 |
11 500 |
2008 |
|
50 |
Миком Хаус (ул. Дегтяревская, 27) |
10 900 |
2008 |
|
51 |
БЦ на ул. Дегтяревской, 21Г |
8 700 |
2008 |
|
52 |
Watergate (ул. Раисы Окипной, 8-16) |
8 500 |
2008 |
|
53 |
Капитал Холл (ул. Жилянская, 31) |
8 000 |
2008 |
|
54 |
БЦ на ул. Луговой, 12 |
7 000 |
2008 |
|
55 |
БЦ на ул. Верхний Вал, 68 |
6 700 |
2008 |
|
56 |
БЦ на ул. Механизаторов, 2 |
6 100 |
2008 |
|
57 |
БЦ на ул. Донца, 6 |
6 000 |
2008 |
|
58 |
БЦ на ул. Гайдара, 50 |
5 500 |
2008 |
|
59 |
Реноме (ул. Димитрова, 5) |
4 900 |
2008 |
|
60 |
БЦ на ул. Сагайдачного, 25Б |
4 000 |
2008 |
|
61 |
БЦ на ул.Борисоглебской, 3 |
3 400 |
2008 |
|
62 |
БЦ на ул. Ярославов Вал, 23 |
3 400 |
2008 |
|
63 |
БЦ на ул. Пшеничной, 9 |
3 300 |
2008 |
|
64 |
БЦ на ул. Константиновской, 15 |
3 000 |
2008 |
|
65 |
Инкреастар (ул. Сурикова, 3) |
3 000 |
2008 |
|
66 |
БЦ на ул.Б. Хмельницкого, 52 |
2 900 |
2008 |
|
67 |
Дарница (просп. Мира, 1) |
2 100 |
2008 |
|
68 |
Вектор (ул. Старокиевская, 10Г) |
12 000 |
2009 |
|
69 |
Ирва II (ул. Радищева, 10/14) |
10 000 |
2009 |
|
70 |
БЦ на ул. Магнитогорской, 1 |
6 800 |
2009 |
|
71 |
Левобережный (ул. М. Расковой, 2А) |
5 700 |
2009 |
|
72 |
БЦ на ул. Туровской, 19Б |
2 800 |
2009 |
|
73 |
БЦ на ул. Костельной, 13А |
2 200 |
2009 |
|
74 |
Форум Кинетик(пер. Куреневский, 12) |
9 950 |
2010 |
|
75 |
БЦ на ул. Саксаганского, 105 |
3 000 |
2010 |
|
76 |
Элевен (ул. Соломенская, 11) |
9 265 |
2010 |
|
77 |
БЦ на Харьковском шоссе, 201/203 |
10 200 |
2010 |
|
78 |
Капля (бул. Леси Украинки, 23) |
4 000 |
2010 |
|
79 |
БЦ на ул. Полевой, 24 |
5 200 |
2010 |
|
80 |
Прага (бул. В. Сосюри, 6) |
6 000 |
2010 |
|
81 |
Царский (ул. Старонаводницкая, 13) |
5 600 |
2010 |
|
82 |
Протасов Бизнес Парк (ул.Н. Гринченко, 2/1) |
18 000 |
2010 |
|
83 |
БЦ на Златоустовской, 23 |
4 500 |
2010 |
| ИТОГО СУЩЕСТВУЮЩИЕ, КЛАСС В |
709315 |
* Современные бизнес центры арендуемой площадью свыше 1 500 кв.м
Офисные центры Класса В *
СТРОЯЩИЕСЯ
|
|
Название |
Арендуемая площадь, кв. м |
Год открытия |
|
1 |
Премиум Центр (ул. И. Лепсе, 6-3) |
36 000 |
2011 |
|
2 |
Мега Сити (Харьковское Шоссе, 19) |
35 000 |
2011 |
|
3 |
Соломенский (пер. Воздухофлотский, 70) |
31 000 |
2012 |
|
4 |
БЦ на ул. Драгомирова, 1 |
3 000 |
2010 |
|
5 |
Топаз (ул. Мельникова, 2) |
19 200 |
2011 |
|
6 |
БЦ на ул. Сагайдачного, 3 |
4 000 |
2010 |
|
7 |
БЦ на ул. Лескова, 4 |
2 100 |
2010 |
|
8 |
Виноградарь(ул. Светлицкого, 35) |
10 000 |
2011 |
|
9 |
Василевс (ул. Красноармейская, 54б) |
1 900 |
2010 |
|
10 |
БЦ на ул. Саксаганского/Паньковская, 70/14Б-16Б |
12 200 |
2011 |
|
11 |
БЦ на просп. Московском, 13Б |
7 000 |
2011 |
|
12 |
Домосфера (Столичное шоссе, 101) |
24 000 |
2011 |
|
13 |
Артемида (ул. Генерала Жмаченко, 2) |
3 000 |
2011 |
|
14 |
Галицкий (ул. Жилянская, 118) |
2 500 |
2011 |
|
15 |
Виктория Парк (пер. Ахтырский, 7) |
45 000 |
2011 |
|
16 |
Максим (ул. Красноармейская, 72) |
8 700 |
2012 |
|
17 |
Сигма бизнес центр (ул. И. Лепсе, 6) |
19 500 |
2012 |
|
18 |
Риалто (ул. Новоконстантиновская, 18) |
15 500 |
2010 |
|
19 |
БЦ на ул. Васильковская/Глушкова |
5 000 |
2012 |
|
20 |
БЦ на ул. Довнар Запольского, 1/1 |
9 000 |
2011 |
|
21 |
БЦ на Кловском спуске, 7а |
19 000 |
2011 |
|
|
ИТОГО СТРОЯЩЕГОСЯ, КЛАСС В |
312 600 |
|
* Современные бизнес центры арендуемой площадью свыше 1 500 кв.м
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2010 года
| Название | Адрес | Класс | Арендуемая площадь, кв. м |
| БЦ на Харьковском шоссе | Харьковское шоссе, 201/203 |
В |
10 200 |
| «Элевен» | Ул. Соломенская, 11 |
В |
9 265 |
| БЦ на ул. Саксаганского | Ул. Саксаганского, 105 |
В |
3 060 |
Объем офисных площадей в 3 кв. 2010 года составил 22 500 кв. м. Новые здания относятся к Классу В и расположены на правом берегу Днепра, за исключением БЦ на Харьковском шоссе.
Среднесрочные тенденции предложения
Некоторые проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, будут введены в эксплуатацию в ближайшее время. Мы ожидаем 107 000 кв. м. в 2010 году. Новые здания открытые в 2010 году будут помещениями Класса В, за исключением бизнес центра Класса А – «Горизонт Парк», Фаза 2. Новые здания будут располагаться на правом берегу Днепра, за исключением бизнес центра БЦ на Харьковском шоссе. Большинство строящихся объектов находятся вне центрального делового района (приблизительно 80%).
Спрос на офисные площади по секторам*
Активность по аренде площадей увеличилась по сравнению с предыдущим кварталом. Основными игроками в 1-3 кв. 2010 года были производственные компании и компании сферы услуг. Банки и финансовые компании постепенно повышают спрос на офисные площади.
* Основано на данных четырех крупных компаний, которые занимают 70% рынка брокерских услуг.
Динамика объема занятых площадей на офисном рынке Киева
Со 2 кв. 2009 года подавляющее большинство арендаторов перешло от стратегии сокращения к стабилизации.
Это способствовало снижению доли свободных площадей. В 2009 году и 3 кв. 2010 года новые площади поглощались в основном за счет переезда компаний либо на такие же по размеру, либо на большие помещения. Новые компании на рынок практически не выходили (менее 1% от общего объема сделок).
Крупнейшие сделки аренды
| 1 половина 2010 года | |
| Название | Арендуемая площадь, кв. м |
| Kraft Foods |
3 800 |
| KPMG |
2 500 |
| EPAM |
2 200 |
| Банк «Форум» |
3300 |
| IT компания |
1150 |
| OS Direct |
900 |
| Cameron McKenna |
800 |
| Grey |
700 |
| 3 кв. 2010 года | |
| Название | Арендуемая площадь, кв. м |
| Банк «Русский Стандарт» |
3 000 |
| «Галина Бланка» |
4100 |
| Фармацевтическая компания |
2 500 |
| LG |
2 500 |
| Cargill |
1400 |
| Quintiles |
1400 |
| Servier |
1 200 |
| Johnson & Johnson |
890 |
Поскольку арендная ставка стабилизировалась, компании предпочитают арендовать крупные блоки. Востребованными являются помещения 300 – 1 500 кв. м.
Среднесрочные перспективы спроса
Во второй половине 2010 года спрос будет следовать тенденциям первого полугодия. Основной спрос и далее будут предъявлять компании, уже представленные на рынке, а доля новых компаний в сделках аренды останется незначительной. В связи с более приемлемыми арендными ставками и незначительной разницей между ставками на офисные помещения Класса А и В, арендаторы предпочитают переезд в более качественные здания с лучшим расположением. Поскольку арендаторы стремятся минимизировать текущие расходы, наибольшим спросом у них пользуются помещения с отделкой. Производственные компании и компании бизнес услуг продолжают доминировать в спросе на офисные помещения. Значительно вырос спрос на офисные помещения со стороны банков и финансовых компаний.
Доля свободных площадей, 3 кв. 2010
Доля свободных площадей по-прежнему высока 15% , несмотря на оживление спроса. Основная причина – спрос представлен в виде переездов компаний.
Максимальные ставки аренды в офисном сегменте
Максимальная базовая ставка упала на 60%. Со второй половины 2009 года она остается стабильной.
Кратчайший цикл ставок аренды в 3 кв. 2010 года
Практика, принятая на рынке, 3 кв. 2010
| Срок аренды | Классы А и В: 3-5 лет. Приобретают популярность более короткие договоры, не требующие нотариального заверения (2 года 11 месяцев). |
| Условия оплаты | Ежемесячная или поквартальная оплата, ставки привязаны к доллару США или Евро. Оплата производится в гривнах по курсу НБУ. |
| Депозит | 2-3 месяца. |
| Индексация ставок | На основе ИПЦ (доллар/евро), не менее 3-5%. |
| Арендные каникулы | До 1-2 месяцев. |
| Период отделки помещений | До 1-2 месяцев. |
| Субаренда | Обычно субаренда разрешена (требуется уведомление и согласие арендодателя). |
| Отделка помещений | Собственники предоставляют помещения с базовой отделкой или с отделкой «под ключ». |
Выводы
Объем строящихся объектов 2010 года будет почти вдвое больше, чем в 2009 году, поскольку большинство новых зданий находятся на высокой стадии строительства. Мы ожидаем 107 000 кв. м в 2010 году. Активность по аренде площадей увеличилась по сравнению с предыдущим кварталом вследствие того, что арендные ставки достигли дна и остаются неизменными. Основу спроса составляют переезды уже присутствующих на рынке компаний на большие помещения, а также переезд в более качественные здания с лучшим расположением из-за незначительной разницы между ставками в зданиях Класса А и В. Арендные ставки стабильны со 2 кв. 2009 года (420 долл США. за кв. м в год). Основными игроками рынка остаются производственные компании и компании сферы бизнес услуг. Значительно вырос спрос на офисные помещения со стороны банков и финансовых компаний. Доля свободных площадей по-прежнему высока, но стабильна по сравнению с предыдущим кварталом, в связи с выходом новых зданий на фоне восстановления спроса.
Источник: Jones Lang LaSalle