Арендные ставки, прогиб засчитывается
01.10.09.
Аренда в торговых центрах подешевела на 10-30%, в логистических комплексах – на треть, а цена на офисные площади упала вдвое. Зато увеличилась вакантность помещений. Поэтому девелоперы стали проявлять гибкость и существенно расширили набор бонусов, которыми сегодня пытаются удержать арендаторов.
Самые пострадавшие
По наблюдениям аналитика отдела исследований компании Jones Lang LaSalle (Киев) Марии Шкарпетиной, доля свободных коммерческих площадей всех типов ощутимо начала расти III кв. 2008 г., что спровоцировало резкое падение арендных ставок.
Большинство экспертов сходится во мнении, что больше всего пострадал сегмент бизнес-центров. «Только за октябрь-декабрь 2008 г. арендные ставки упали на 35-40% от уровня, достигнутого в предшествующем квартале. В I полугодии 2009 г. эта тенденция продолжилась, однако начиная со II кв. темпы падения значительно замедлились», – отмечает менеджер проектов компании Knight Frank Андрей Голубков.
Причем снижение ставок отмечено во всех классах офисных площадей. «Аренда упала до 45-65 долл. за кв. м за офисы класса А (в I полугодии 2008 г. – 70-100 долл. за кв. м), 25-40 долл. за кв. м за класс В (ранее 50-65 долл. за кв. м) и 15-25 долл. за кв. м за класс С. Эти показатели соответствуют уровню I полугодия 2007 г.», – сообщает аналитик компании DEOL Partners Ольга Косолапова. В единичных случаях, по ее данным, зафиксировано падение ставок до 60%. Статистика консалтинговой компании Colliers Intrernational по состоянию на 1 сентября 2009 г. предлагает еще более низкие цифры: класс А – 25-35 долл. за кв. м; класс B – 16-23 долл. за кв. м; класс С – 9-15 за кв. м.
В сентябре ситуация оставалась ровной, резкого снижения цен не наблюдалось. Владельцы БЦ надеются на сохранение этой тенденции и в дальнейшем, но эксперты Colliers Intrernational не исключают проседания рынка еще на 10-15%, хотя основной их прогноз – стабилизация. «На рынке наблюдаются новые процессы – владельцы привлекательных помещений уже не согласны предоставлять невыгодные для себя коммерческие условия даже для привлечения интересного арендатора, тем более они не намерены фиксировать такие отношения на годы вперед. Нам известны случаи срыва крупной сделки из-за того, что условия, требуемые арендатором, оказались неинтересными для владельца. Столь категоричную позицию пока могут себе позволить далеко не все арендодатели, но еще несколько месяцев назад подобных ситуаций не было в принципе», – вспоминает руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина) Евгения Разумная.
Торговля отдыхает
После зимне-весенней паники, когда торговые центры были вынуждены покинуть многие арендаторы, ситуация немного улучшилась, считают участники рынка, и сегодня она лучше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. «Именно на торговые помещения сохраняется наибольший спрос, существенные скидки на аренду получили не все арендаторы. Сегодня же активизировались новые операторы, готовые осваивать новые рынки. Причем для выхода крупных игроков, оперирующих площадями более 1 тыс. кв. м, найти свободные помещения в качественных ТЦ по-прежнему тяжело», – отмечает А. Голубков.
Поэтому привлекательные для операторов торговли площади не пустуют – по данным Colliers Intrernational, в профессиональных ТЦ средний показатель вакантности на сентябрь 2009 г. составляет 2-3%. В самых популярных ТЦ пустует не более 0,5-1%, в менее успешных – 3-4%.
Тем не менее, снижение стоимости аренды торговой недвижимости составило 30-40%. «Объемы продаж розничных сетей заметно сократились, что вызвало падение спроса на торговые площади и снижение арендных ставок. Максимальная цена аренды за период с III кв. 2008 г. по II кв. 2009 г. упала на 50% и составила 100 долл. за кв. м», – приводит данные М. Шкарпетина.
Вспоминая динамику арендных ставок, А. Голубков отмечает, что в IV кв. 2008 г. они снизились на 10-30%, вернувшись к уровню IV кв. 2007 г. «А по итогам первого полугодия 2009 г. стоимость арены достигла показателей IV кв. 2006 г.», – добавляет эксперт.
Склады опустели
Неоднозначно оценивают эксперты текущую ситуация на рыке складских помещений. Так, О. Елманова считает, что этот сегмент пострадал от кризиса в меньшей степени, чем остальные – арендные ставки здесь с осени 2008 г. снизились на 30-35% в долларовом эквиваленте, достигнув значения $5-7,5 за кв. м. для помещений класса А и В.
По оценкам О. Косолаповой, в І полугодии 2009 г. стоимость аренды складов в среднем составила 50-65 грн. за кв. м, при этом возобновление роста цен она ожидает уже во ІІ половине 2010 г.
В то же время А. Голубков подчеркивает то, что логистический бизнес является наименее доходным -поскольку срок окупаемости складских комплексов самый длительный, то склады наиболее болезненно реагируют на ценовые колебания. Именно они продемонстрировал наивысший уровень вакантности. По данным Colliers International, этот показатель составляет около 30%, что отчасти объясняется выходом на рынок нового предложения при падении спроса.
Максимальная арендная ставка, долл. США за кв. м в год
Поэтому привлекательные для операторов торговли площади не пустуют – по данным Colliers Intrernational, в профессиональных ТЦ средний показатель вакантности на сентябрь 2009 г. составляет 2-3%. В самых популярных ТЦ пустует не более 0,5-1%, в менее успешных – 3-4%.
Тем не менее, снижение стоимости аренды торговой недвижимости составило 30-40%. «Объемы продаж розничных сетей заметно сократились, что вызвало падение спроса на торговые площади и снижение арендных ставок. Максимальная цена аренды за период с III кв. 2008 г. по II кв. 2009 г. упала на 50% и составила 100 долл. за кв. м», – приводит данные М. Шкарпетина.
Вспоминая динамику арендных ставок, А. Голубков отмечает, что в IV кв. 2008 г. они снизились на 10-30%, вернувшись к уровню IV кв. 2007 г. «А по итогам первого полугодия 2009 г. стоимость арены достигла показателей IV кв. 2006 г.», – добавляет эксперт.
Склады опустели
Неоднозначно оценивают эксперты текущую ситуация на рыке складских помещений. Так, О. Елманова считает, что этот сегмент пострадал от кризиса в меньшей степени, чем остальные – арендные ставки здесь с осени 2008 г. снизились на 30-35% в долларовом эквиваленте, достигнув значения $5-7,5 за кв. м. для помещений класса А и В.
По оценкам О. Косолаповой, в І полугодии 2009 г. стоимость аренды складов в среднем составила 50-65 грн. за кв. м, при этом возобновление роста цен она ожидает уже во ІІ половине 2010 г.
В то же время А. Голубков подчеркивает то, что логистический бизнес является наименее доходным -поскольку срок окупаемости складских комплексов самый длительный, то склады наиболее болезненно реагируют на ценовые колебания. Именно они продемонстрировал наивысший уровень вакантности. По данным Colliers International, этот показатель составляет около 30%, что отчасти объясняется выходом на рынок нового предложения при падении спроса.
Максимальная арендная ставка, долл. США за кв. м в год
Источник: Jones Lang LaSalle
Формула оптимизации
По словам О. Елмановой, сейчас на рынке наблюдается переход к расчетам в гривне, сокращение сроков арендных договоров, а также предоставление дополнительных бонусов арендаторам. В их числе – бесплатные паркоместа, косметический ремонт за счет арендодателя, арендные каникулы и т.д. Одним из методов уменьшения платежей, добавляет О. Косолапова, является включение в стоимость аренды эксплуатационных расходов на содержание помещения.
«Помимо понижения ставки, арендодатели в этом году шли на множество других уступок, лишь бы не допустить простаивания площадей. В БЦ это могло быть предоставление бесплатного периода аренды («арендных каникул») для проведения арендатором ремонтных работ в помещении; выполнение основных отделочных работ владельцем БЦ за свой счет; фиксирование в договоре аренды валютного коридора; распределение арендной платы на весь срок по принципу постепенного возрастания. Таким образом, арендаторам давали возможность переложить часть финансовой нагрузки на более отдаленные «послекризисные» периоды», – объясняет Е. Разумная.
Даже в условиях кризиса возможности для давления на арендодателей отнюдь не безграничны. «Уже практически достигнут минимальный ценовой предел, который позволяет собственнику выплачивать процентные ставки по кредитам, привлеченным для строительства объекта, – считает О. Косолапова. Для БЦ класса А это 38 долл. за кв. м, для ТЦ – 55 долл. за кв. м, для складов – 5 долл. за кв. м».
Снижение арендных ставок и предоставление уступок арендаторам уменьшают рыночную стоимость коммерческих объектов, поэтому девелоперы сегодня вынуждены быть гибкими. До стабилизации экономики им нужны хоть какие-то денежные потоки, а значит, чтобы не потерять сегодняшних арендаторов, им придется расширять список бонусов, поскольку они вряд ли пойдут на дальнейшее понижение ставок.
Источник http://www.ugmk.info