Иностранным инвесторам не интересна украинская недвижимость ?
21.09.2009
У Николая Кошмана, президента ассоциации строителей России, есть большой повод для гордости. Группа китайских инвесторов сообщила о своем намерении вложить в российский рынок недвижимости более 2 млрд. долларов
Таких цифр здесь не помнят с начала финансового кризиса. Покупать будут торговую, промышленную и выставочную недвижимость. К 2014 году инвестиции в РФ из Поднебесной превысят 6,4 млрд. долларов. Это говорит о том, что российский рынок оживает и вновь представляет интерес для иностранных игроков.
А вот украинскому рынку, несмотря на то что он во многом похож на российский, повезло гораздо меньше. За полгода здесь не произошло ни одной трансграничной сделки. Складывается впечатление, что зарубежные игроки полностью отвернулись от украинских девелоперов. В настоящее время переговоры на отечественном рынке недвижимости тоже ведутся, в основном среди местных игроков, делятся наблюдениями консультанты и оценщики недвижимости. Но в большинстве случаев они ни к чему не приводят. Основная причина – отсутствие понимания между продавцом и покупателем.
Конфликт интересов
Осенью прошлого года, когда рынок ощутил первые удары кризиса, специалисты говорили о двух возможных сценариях развития событий. Первый заключался в том, что ценовой пузырь, раздутый строителями за несколько лет, лопнет, и стоимость недвижимости напомнит, что такое “объективность”. Согласно второму тренду, правила игры на рынке начнет диктовать покупатель. Оба прогноза воплотились в реальность. Во время переговоров о сделке, независимо от ее размера, сам факт дисконта уже не обсуждается – обсуждению может подлежать лишь его размер. И надо отметить, сейчас именно на этой почве разворачиваются основные споры между участниками сделок. Продавцы не хотят сбивать цены на объекты, генерирующие доход, более того, и на продаже замороженных проектов они до сих пор надеются заработать. Но покупатель непоколебим. Начиная с зимы, стоимость объектов офисной и торговой недвижимости в среднем сократилась на 40-60%.
По данным крупнейшей в мире консалтинговой компании в области недвижимости CB Richard Ellis, на сегодняшний день приемлемый объем единичной инвестиции в недвижимость составляет $30-40 млн. Кроме того, покупатель готов приобретать только объект с доходностью не менее 25%.
К примеру, если раньше инвестор соглашался на покупку гостиницы со сроком окупаемости до восьми лет, то сейчас – не более пяти. В компании Colliers International полагают, что компромиссом доходности на сегодняшний день является показатель 15-17%. Но, к сожалению, пока продавцы и покупатели не могут сойтись на этих цифрах.
Кому повезет
Пока не сойдутся – не видать рынку сделок. Когда именно случится переломный момент, аналитики отвечают по-разному. Но они сходятся во мнении, что первые сделки произойдут в сегменте торговой недвижимости. Особую заинтересованность инвесторы будут питать к гостиницам. Связано это с приближением чемпионата Европы по футболу Евро-2012. К слову, если раньше покупатели приглядывались к четырех- и пятизвездочным гостиницам, то сейчас в фаворе трехзвездочные.
По словам Артема Новикова, управляющего партнера консалтинговой компании “Диалог Классик”, в весьма неприглядном положении с точки зрения инвестиционной привлекательности находится сегмент складской недвижимости. Он пострадал от падения спроса, обусловленного снижением объемов импорта товаров народного потребления из-за курсовой динамики. По данным компании Colliers International, складская недвижимость подешевела на 40-50%. Объем сделок в этом сегменте на конец 2009 года, по прогнозам специалистов, может составить 160 тыс. кв. м.
Привлекательной для инвестора остается жилая недвижимость, по-прежнему считает заместитель генерального директора компании “Т.М.М.” Алексей Говорун. Это наиболее короткие инвестиции, так как жилая недвижимость реализуется на всех этапах развития проекта. “Для сравнения, офисную недвижимость, если следовать признанным западным моделям, наиболее выгодно продавать, только лишь набрав пул арендаторов”, – приводит пример эксперт. Наиболее инвестиционно привлекательна элитная жилая недвижимость, поскольку здесь предложение гораздо ниже, чем в сегменте социального жилья и эконом-класса, которые составляют 80% от общего объема жилой недвижимости, введенной в эксплуатацию за последние годы.
Возможно дальнейшее сокращение стоимости недвижимости в течение IV квартала 2009 года и в I-II кварталах 2010 года. Год-полтора цены расти не будут. На докризисный уровень они вернутся не ранее, чем через четыре года, прогнозирует Алексей Ращупкин, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК “Тройка Диалог Украина”.
По мнению экспертов ИГ “Сократ”, почти во всех сегментах недвижимости ценовое дно уже пройдено, и рынок находится в боковом тренде, отходя от ценового падения. Постепенный рост стоимости коммерческой недвижимости аналитики прогнозируют на конец второй половины 2010 года. При этом арендные ставки еще не скоро пойдут вверх. Более того, они могут снизиться еще на 10-15% до конца текущего года из-за большого предложения на рынке.
Впрочем, важно не то, когда украинская недвижимость подорожает, а то, когда рынок выйдет из штиля и на нем появятся новые волны сделок. Уже сейчас, со слов консультантов, ряд инвесторов из Франции, Германии и Австрии прощупывают почву, изучая возможности покупки готовых объектов в Украине. Главное – уметь с ними договориться. Как это сделал Николай Кошман с китайцами. Неужели искусство убеждения представителей отечественной строительной элиты слабее, чем у россиян?
Дария Исакова
Источник: Инвестгазета