Обзор коммерческой недвижимости за I полугодие 2009 г.
06-08-2009
Среди основных тенденций развития коммерческой недвижимости за I полугодие 2009 г. следует выделить следующие:
- Сегмент коммерческой недвижимости по-прежнему находится под сильным влиянием экономического кризиса. Арендные ставки на коммерческие площади продолжили свое снижение во всех сегментах. Наиболее значительное падение ставок аренды произошло в офисном сегменте, где ставки снизились за 6 месяцев в среднем на 35%.
- Неблагоприятный экономический прогноз на II полугодие и ожидаемое дальнейшее падение арендных ставок обусловили решение большинства арендаторов отложить поиски помещений и переезды на осень.
- На рынке не наблюдается какой-либо строительной активности. Более 80% коммерческих проектов заморожено, а строительство ведется преимущественно по объектам с готовностью более 80-90%.
- В Украине сохраняется высокий риск потери права принимать Евро-2012 из-за отсутствия четкой государственной стратегии поддержки и развития строительной отрасли.
ОБЗОР ЭКОНОМИКИ
Ключевые события и тенденции
- Предоставление Украине второго транша МВФ в размере $2,8 млрд.
- Ввод Национальным Банком временных администраций в ряде коммерческих банков и подготовка к проведению их рекапитализации на общую сумму более $1,2 млрд.
- Сокращение объемов промышленного производства в течение января-июня 2009 года более чем на 30%.
- Уменьшение реальных доходов населения с начала года на 12,9%.
ВВП
В первом полугодии 2009 года ВВП страны сократился на 20,3% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Падение ВВП было во многом обусловлено продолжающимся спадом промышленного производства на 31,1% от уровня января-июня 2008 года и снижением объемов строительства почти на 55%. В промышленности наибольший спад зафиксирован в перерабатывающем секторе, где за полугодие падение составило 36,5%. Локомотивами падения стали машиностроение (-52,5%), химическая, нефтехимическая (-34,2%) и легкая промышленность (-33,1%).
Существенное снижение также зафиксировано в объемах пассажиро- и грузоперевозок (от 12 до 31%), а также в оптовой и розничной торговле (24,4 и 15,2% соответственно). Единственным сегментом экономики с положительной динамикой остается сельское хозяйство, где прирост составил 2,6%, благодаря росту объемов производства, как в растениеводстве, так и в животноводстве.
На внешних рынках сохраняется тенденция снижения спроса на украинские товары, что не позволяет национальным производителям реализовывать свою продукцию в прежних объемах, наполняя государственный бюджет. Второе полугодие вряд ли принесет заметные изменения в лучшую сторону, хотя спад производства будет постепенно замедляться благодаря намечающемуся росту в пищевой промышленности и стабилизации объемов производства в добывающей. Эксперты прогнозируют годовое падение ВВП на уровне 12-13% с последующим замедлением темпов падения до 2-4% в 2010 году.
Внешняя торговля. Инвестиции
За 5 месяцев 2009 года в Украине объемы импорта снизились на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, что обусловлено преимущественно снижением покупательской активности населения и переориентацией на более дешевые отечественные товары. Объем экспорта снизился на 44,1%. В долларовом эквиваленте импорт по-прежнему превалирует над экспортом, и в Украине сохраняется отрицательное сальдо внешней торговли на уровне порядка $2,2 млрд.
В 2009 году в стране также резко сократились объемы прямых иностранных инвестиций. За первый квартал в Украину было инвестировано $819,5 млн., что составляет всего лишь 24,4% от аналогичного показателя 2008 года.
Инфляция
За первые 6 месяцев 2009 года темпы роста инфляции составили 8,3%. Годовая инфляция наиболее вероятно превысит прогнозируемую правительством отметку 9,5%, достигнув 14%. Негативный прогноз по росту данного показателя базируется на высокой вероятности увеличения дефицита бюджета. Кроме того, на рост потребительских цен окажет давление дополнительная эмиссия национальной валюты, которая увеличила объем денежной массы, но не сопровождалась позитивными тенденциями в макроэкономике страны.
Доходы населения. Товарооборот
За январь-июнь 2009 года реальная заработная плата в стране упала на 10,4% и по состоянию на конец июня составляет в среднем около $260. Снижение доходов населения стало одним из ключевых факторов, повлиявших на сокращение объемов товарооборота в экономике государства. Оборот розничной торговли за январь-июнь текущего года составил 84,8% от аналогичного показателя в январе-июне 2008 года.
ОБЗОР ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Тенденции
- В I-II кварталах 2009 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок, начавшаяся в IV квартале 2008 года. За первое полугодие 2009 года ставки снизились в среднем на 35% от уровня IV квартала 2008 года.
- В первом полугодии 2009 года спрос продолжал смещаться в сторону более дешевых помещений.
- Идет процесс перераспределения структуры спроса на офисные площади в сторону небольших блоков (100-300 м2).
Ключевые события
В первом полугодии 2009 года в офисном сегменте было заключено несколько крупных сделок:
- Фармацевтическая компания Boehringer Ingelheim Pharma GmbH заключила договор аренды на более чем 1500 м2 в офисном центре на ул. Тургеневской, 26.
- Немецкий производитель бытовой техники Miele арендовал в БЦ Deloitte более 1000 м2.
- Компания Kimberly-Clark арендовала около 600 м2 в БЦ «Протасов».
- Турецкая строительная компания Dogus Insaat ve Ticaret A.S. арендовала более 500 м2 в БЦ «Карат», расположенном по ул. Жилянской, 110.
- Международная фармацевтическая компания и международный сырьевой трейдер арендовали 1800 м2 в БЦ «Леонардо-2» на ул. Б.Хмельницкого, 19-21А.
- Компания Huawei Technologies заключила договор аренды на 2000 м2 в БЦ «Ирва».
Предложение
В течение первого полугодия 2009 года сегмент офисной недвижимости Киева класса «В-» увеличился на 21,2 тыс. м2 за счет ввода бизнес-центров Capital Hall и «Левобережный».
Таким образом, общее предложение профессиональных офисных помещений Киева по состоянию на начало июля 2009 года составило 1055,8 тыс. м2.
На 1 июля 2009 года структура предложения профессиональной офисной недвижимости выглядит следующим образом: класс А – 15%, класс В+ – 31% и В- – 54%.
Спрос
По сравнению с аналогичным периодом 2008 года в первом полугодии 2009 года произошли существенные изменения в структуре спроса: значительно увеличилась доля запросов на более дешевые офисные площади.
В январе-июне 2009 года около 40% арендных заявок пришлось на сегмент класса «В-», тогда как в первом полугодии 2008 года более 50% запросов составляли заявки на офисы класса «В+». На класс «С» в первом полугодии 2009 года пришлось 30% заявок, тогда как в первом полугодии 2008 года запросы на этот сегмент составляли всего 15%.
На рынке продолжается процесс изменения структуры спроса на офисные площади. Небольшие блоки площадью 100-150 м2 становятся наиболее ликвидными объектами.
Если в 2008 году наиболее востребованными были офисы площадью от 200 до 500 м2, то уже в январе-июне 2009 года основное число заявок от потенциальных арендаторов приходилось на аренду офисов площадью от 100 до 300 м2. Запросы на блоки помещений свыше 1000 м2, как правило, связаны не с расширением, а с объединением различных подразделений отдельной компании в одном здании.
Спрос на офисные площади в объектах, находящихся на стадии строительства, практически отсутствует. Арендаторы предпочитают рассматривать функционирующие офисные центры или объекты, готовые к вводу в эксплуатацию. Предварительные договора подписываются в исключительных случаях и, как правило, на условиях предоставления значительных скидок.
За первое полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Киева увеличился почти в 2 раза и достиг 10-15%.
Коммерческие условия
В первом полугодии 2009 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок на офисные площади, однако со II квартала темпы снижения несколько замедлились.
По итогам первого полугодия 2009 года падение ставок аренды составляет в среднем: для класса А – 25%, для класса В+ – 34%, для класса В- – 40% от уровня арендных ставок, зафиксированных в IV квартале 2008 года.
По состоянию на 1 июля 2009 года арендные ставки находились в диапазоне $420-540/м2/год на офисы класса А, $240-420/м2/год на офисы класса B+ и $180-240 /м2/год на офисы класса B-. Более 30% заключаемых сделок аренды офисных помещений фиксируются в гривнах без привязки к курсу доллара.
Прогноз
При сохраняющемся росте вакантности во втором полугодии 2009 года на рынке аренды офисной недвижимости Киева прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок. До конца 2009 года можно ожидать падения ставок еще как минимум на 12-15%. Этому будут способствовать следующие факторы:
- Рост объема предложения за счет роста рынка субаренды.
- Дальнейшее снижение спроса со стороны потенциальных арендаторов из-за сокращения части персонала, снижения затратных частей бюджетов компаний.
- Смена арендаторами офисных помещений на более дешевые.
Объемы нового строительства в столице также существенно снизятся. Из анонсированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года 192,7 тыс. м2 офисных площадей, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 70,2 тыс. м2.
ОБЗОР СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Тенденции
- В первом полугодии 2009 года арендные ставки на складские комплексы продолжали снижаться, как и в целом по рынку недвижимости. Общее снижение за полгода составило в среднем 30%.
- Арендные договора на складские комплексы заключались преимущественно в гривнах. Рынок постепенно уходит от фиксации ставок в долларовом эквиваленте.
- Средний срок заключаемых новых договоров аренды составляет около года. Из-за рыночной нестабильности субъекты рынка предпочитают уходить от долгосрочных договоров аренды (7-10 лет), практикуемых в 2007-2008 годах.
- Спрос на складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в 2 раза по сравнению с 2008 годом. С целью снижения затрат многие компании отложили планируемое расширение и переезд, а некоторые компании вообще прекратили свою деятельность на рынке.
- Размер арендуемой складской площади существенно сократился из-за падения объемов производства и продаж.
- К июлю вакантность в сегменте выросла до 25% против 10% показателя в декабре 2008 года. Это связано, как с выходом на рынок значительного (297,4 тыс. м2) количества складских площадей в 2008 году, так и переездом ряда арендаторов в более дешевые и меньшие по площади помещения.
Ключевые события
В течение I-II кварталов 2009 года на рынке аренды складских площадей Киева было заключено несколько крупных сделок:
- Компания Camion Oil, эксклюзивный дистрибьютор компании Liqui Moly, мирового производителя моторных масел, заключила договор аренды на 6,1 тыс. м2 в логистическом комплексе West Gate Logistic.
- Компания «Орими Трейд», крупнейший производитель чайно-кофейной продукции в Украине, арендовала 4,7 тыс. м2 складских и офисных площадей в логистическом комплексе, расположенном на Окружной дороге Киева.
- В складском комплексе «БФ склад» логистическая компания M&S Forwarding арендовала более 5 тыс. м2 в дополнение к уже существующим собственным складским помещениям. В этом же логистическом комплексе компания Schneider Electric, работающая в области управления электроэнергией, взяла в аренду более 1,5 тыс. м2.
- Компания Raben арендовала 2,3 тыс. м2 в логистическом комплексе «Проммаш Бровары».
Предложение
За первое полугодие 2009 года в Киеве и Киевской области было введено в эксплуатацию 3 профессиональных складских объекта, общая площадь которых составила 81,4 тыс. м2. Прирост складских площадей за полугодие составил 12%.
На начало июля общая площадь профессиональных складских площадей класса А и В достигла 776,7 тыс. м2.
В структуре предложения постепенно растет удельный вес складских комплексов класса А благодаря строительству новых объектов. Так, по состоянию на июль 2009 года доля складских комплексов класса А составила 35% против 18% в июле 2008 года. На класс В приходится 14% общей площади складов, класс С и D по-прежнему занимают лидирующие позиции на рынке благодаря значительным промышленным территориях и переоборудованным в городе складам. Их удельный вес составляет 51%.
Спрос
Спрос в сегменте складской недвижимости продолжает снижаться, практически все компании пересмотрели планы по развитию и заняли в лучшем случае выжидающую позицию. Многие компании столкнулись с существенным снижением товарооборота, и как следствие – значительно уменьшилось количество запросов на аренду. Также практически в 2 раза снизился размер запрашиваемых складских помещений.
Качественные параметры складов уступают приоритет ценовым. Важнейшими критериями выбора приемлемого варианта складского комплекса становятся цена и расположение.
Снижение активности в сегменте привело к резкому росту вакантности складских комплексов. Если на конец 2008 года доля вакантных площадей в функционирующих комплексах едва достигала 10%, то уже на начало июля 2009 года размер данного показателя превысил 25%.
В краткосрочной перспективе не ожидается значительного улучшения ситуации в складском сегменте. Арендаторы, у которых заканчиваются сроки аренды, наиболее вероятно смогут согласовать приемлемое снижение арендных ставок на 6 месяцев – 1 год или постараются найти более качественные помещения при сравнимых затратах.
Спрос на складские комплексы возобновится после стабилизации экономической ситуации в стране и роста товарооборота.
Процесс активизации рынка будет сопровождаться резким ростом арендных ставок на складские площади, а также стремлением показателя вакантности помещений к нулевой отметке.
Коммерческие условия
Ценовая ситуация на рынке складской недвижимости продолжает ухудшаться. За январь-июнь 2009 года арендные ставки снизились в среднем на 30% в долларовом эквиваленте. По состоянию на начало июля 2009 года арендные ставки на профессиональные складские помещения в Киевском регионе (в пределах 50 км зоны от центра города) находились в ценовом диапазоне $5,5-8,5/м2/месяц (triple net) для контрактов сроком на 1 год.
В данной ситуации в выигрыше оказались логистические комплексы, которые смогли привлечь арендаторов на условиях долгосрочных договоров аренды, хотя многие из таких арендаторов ведут активные переговоры с собственниками складских комплексов о снижении существующих ставок.
Прогноз
Во втором полугодии 2009 года ожидается заключение ряда сделок по аренде свободных площадей, которые были начаты еще весной 2009 года. Это немного стабилизирует рынок и поддержит эмоциональный настрой участников. Как следствие, темпы снижения арендных ставок замедлятся.
Тем не менее, арендные ставки продолжат свое падение. До конца года можно ожидать снижение данного показателя еще как минимум на 8-12%.
Вывод на рынок новых площадей замедлится. Из запланированных к вводу в III-IV кварталах 2009 года 208,7 тыс. м2, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 103,2 тыс. м2.
ОБЗОР ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Тенденции
- Продолжается (начавшееся в IV квартале 2008 года) снижение арендных ставок, как для операторов торговой галереи, так и для якорных арендаторов. По итогам первого полугодия 2009 года арендные ставки опустились до уровня IV квартала 2006 года.
- Спрос на новые торговые площади со стороны крупных сетевых операторов снизился на 75-80%.
- Объем розничного товарооборота за январь-июнь 2009 года сократился на 15,2% (к соответствующему периоду прошлого года). Данная тенденция была вызвана уменьшением объема потребительского спроса, обусловленного снижением роста реальных доходов населения и повышением стоимости импортной продукции вследствие существенной девальвации национальной валюты.
- Ставки капитализации по торговым объектам, сделки по приобретению которых возможны в течение текущего года, выросли до 18-22% .
Ключевые события
- Группа компаний «Вестер» (Россия), развивающая одноименную торговую сеть, покинула украинский рынок, закрыв в мае 2009 года два гипермаркета в Хмельницком и Тернополе.
- В марте 2009 года в Киеве открылся первый магазин Seppälä, являющийся одним из брендов концерна Stockmann.
- Группа компаний «Детский мир» (Россия) объявила о закрытии двух своих магазина в Харькове и Днепропетровске и пересмотре планов развития сети на украинском рынке.
- Хозяйственный суд Киева открыл производство по делу о банкротстве ООО «Сеть супермаркетов электроники «Домотехника» (Киев).
- KDD Group N.V. (Нидерланды) не смогла договориться о цене продажи ТЦ «Дарница» с его владельцем – компанией Glomeria Construction Ltd, с которой в январе 2009 года было подписано предварительное соглашение.
- В июне 2009 года в Киеве на территории 5 га была открыта первая очередь центра торговли «Евробазар на Осокорках».
- Кабинетом Министров Украины принята программа развития внутренней торговли на период до 2012 года стратегическими целями которой, среди прочих, является удовлетворение потребности населения в высококачественных товарах и услугах, предотвращение необоснованного роста цен на потребительском рынке, развитие конкуренции в сфере оптовой и розничной торговли. Одним из результатов выполнения Программы должно стать ежегодное увеличение оборота розничной торговли на 22-27%.
Предложение
Общая арендная площадь ТЦ Киева (GLA) по итогам первого полугодия 2009 года составила 559,9 тыс. м2, увеличившись на 15% по сравнению с 2008 годом. В первом полугодии 2009 года в Киеве было введено в эксплуатацию три торговых центра, общая площадь которых составила 87,5 тыс. м2.
При официальной численности населения города 2,769 млн. (данные Главного управления статистики на 01.05.09) показатель насыщенности торговыми площадями на конец первого полугодия 2009 года в Киеве составляет 202 м2 GLA на 1 000 жителей. Этот показатель по-прежнему остается ниже показателей европейских столиц (например, в Москве по итогам первого полугодия 2009 года показатель насыщенности торговыми площадями составляет 312 м2 GLA на 1000 жителей).
В первом полугодии 2009 года в Киеве было введено в эксплуатацию три торговых центра, общая площадь которых составила 87,5 тыс. м2.
При официальной численности населения города 2,769 млн. (данные Главного управления статистики на 01.05.09) показатель насыщенности торговыми площадями на конец первого полугодия 2009 года в Киеве составляет 202 м2 GLA на 1 000 жителей. Этот показатель по-прежнему остается ниже показателей европейских столиц (например, в Москве по итогам первого полугодия 2009 года показатель насыщенности торговыми площадями составляет 312 м2 GLA на 1000 жителей).
Спрос
Основной спрос в первом полугодии 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 м2.
Показатель средней заполняемости торговых центров снизился с 98,5% в конце 2008 года до 96,5% к концу первого полугодия 2009 года. Сокращение доходов ритейлеров, а также закрытие ряда магазинов в торговых центрах в течение первого полугодия 2009 года, повлияло на рост вакантных площадей, которые увеличились с 1-3% в декабре 2008 года до 5-10% в июне 2009 года.
Коммерческие условия
За первое полугодие 2009 года арендные ставки на профессиональные торговые помещения столицы для якорных арендаторов снизились более чем в два раза по сравнению с концом 2008 года и в июне находились в диапазоне $60-180/м2/год (triple net). Для операторов торговой галереи арендные ставки составляли $420-1200/м2/год (triple net). Из-за нестабильности курсов иностранных валют многие ТЦ перешли на фиксированные арендные ставки в гривне.
Прогноз
Во втором полугодии 2009 года возможно небольшое снижение арендных ставок (на 5-15%) для операторов галереи, что связано преимущественно с перезаключением договоров аренды.
Заполняемость профессиональных торговых центров до конца 2009 года не будет существенно меняться и останется на уровне 90%-95%.
ОБЗОР ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Тенденции
- Приостановка реализации более 70% гостиничных проектов в столице.
- Сохранение низкого уровня заполняемости действующих гостиниц – 40-45%.
- Смещение предпочтений значительной доли посетителей от «дорогих» отелей к гостиницам категории бизнес и эконом.
Ключевые события
- Компания «XXI век» отложила реализацию 5 заявленных ранее гостиничных проектов, которые должны были стать знаковыми для рынка столицы.
- Градостроительный совет и Киевский городской совет одобрили проект возведения офисно-гостиничного комплекса на ул. Крещатик, 5. По предварительным договоренностям запланированная в комплексе гостиница будет находиться под управлением международного оператора Marriott.
- Градостроительный совет Киева согласовал корректировку проекта строительства 16-этажного здания на бул. Тараса Шевченко, 25, с изменением назначения жилой части под трехзвездочный гостиничный комплекс на 213 номеров, управление которым, предположительно, возьмет на себя международная сеть Accor.
- Киевская транспортная прокуратура направила в Хозяйственный суд Киева 11 исков о признании недействительными договоров пользования причалами в акватории реки Днепр в г. Киеве, где, в том числе, находится ряд гостиниц на воде.
Коммерческие условия
На конец июня 2009 года средняя стоимость проживания в номере категории «стандарт» в киевских гостиницах уровня 3* была зафиксирована в размере $104 в сутки, в гостиницах 4*- $253 в сутки, в отелях 5* – $448 в сутки. В сопоставлении с началом года данные ценовые показатели изменились незначительно. Небольшую коррекцию цен обусловили предлагаемые отельерами временные акции и скидки, а также колебания официального курса валют. В зависимости от класса отеля, стоимость номеров в гостиницах выставляется, как правило, либо в гривне (гостиницы категории 2*-3* и ниже), либо в евро (гостиницы 4*-5*).
Прогноз
Интерес иностранных операторов к украинскому гостиничному рынку все еще остается высоким. Несмотря на временные трудности, в долгосрочной перспективе туризм в Украине сохраняет высокий потенциал развития. В стране ощущается значительный дефицит качественных гостиниц, рынок далек от насыщения.
В настоящее время украинские девелоперы активно готовят участки под развитие гостиниц, как категории 4-5*, так и сетевых 3* проектов. Дефицит финансирования вероятнее всего сместит планы по реализации большинства проектов гостиниц, как минимум, на 1,5-2 года.
Международные гостиничные операторы, подписывая договора на управление объектами, тщательно подходят к выбору местных партнеров. На данный момент, вследствие экономического спада и ограниченности финансовых ресурсов, украинским девелоперам сложно гарантировать завершение проектов в срок и в полном объеме.
Как результат, за первую половину 2009 года новых проектов в сегменте гостиничной недвижимости Киева анонсировано не было. Кроме того, более чем на 70% объектах, возведение которых было начато в минувшем году, наблюдается приостановка развития проектов. Об этом свидетельствует отсутствие ведения каких-либо строительных работ на развиваемых участках в июне 2009 года.
В настоящее время лишь один объект приближается к своему завершению – InterContinental «Золотые Купола» 5*. Анонсированный девелопером период ввода гостиницы в эксплуатацию – III квартал 2009 года.
Существующие тенденции на рынке Киева в сегменте гостиничной недвижимости сохранятся до конца 2009 года. Значительных изменений уровня заполняемости в действующих гостиницах столицы не ожидается, как и не ожидается весомых изменений в их ценовой политике.
Knight Frank Research, 2009