Рынок коммерческой недвижимости Киева во 2 квартале 2009 г.
24.08.2009
Компания Jones Lang LaSalle выпустила отчеты по офисному, торговому и складскому сегментам рынка коммерческой недвижимости Киева за 2 кв. 2009 года. В данных отчетах рассматриваются особенности развития и тенденции предложения, спроса, арендных ставок, а также практики заключения арендных договоров в указанных сегментах.
Темпы ввода новых площадей замедлились по сравнению с предыдущими кварталами.
Офисный сегмент. В эксплуатацию введено 12 585 кв. м (БЦ «Левобережный», БЦ «Позняки», БЦ на ул. Артема, 66А), что в три раза меньше, чем средний ежеквартальный объем вводимых площадей на протяжении 2007-2008 годов. В целом, в 2009 году к выходу было заявлено более 50 офисных центров (арендуемой площадью 134 000 кв. м). Мы ожидаем выхода всего 16 бизнес-центров, что составит 20% от заявленного объема площадей.
Торговый сегмент. Открыта первая очередь «Домосферы» – специализированного центра мебели и товаров для дома (20 000 кв. м). Высокую вероятность реализации в 2009 году имеют: вторая очередь ТРЦ «Днепровская Пристань» (арендуемая площадь 45 000 кв. м), Dream Town – фаза 1 (50 000 кв. м), 4Room (22 230 кв. м), Rainbow (15 800 кв. м).
Складской сегмент. Введены в эксплуатацию: «Айс Терминал» (6 400 кв. м) и логистический комплекс «КМП» (9 900 кв. м). Всего в 2009 году мы ожидаем выхода 164 000 кв. м новых площадей (55% от заявленного объема).
Во 2 кв. 2009 года заметно активизировался спрос на офисные и торговые помещения.
Офисный сегмент. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения с отделкой, что позволяет арендаторам минимизировать расходы. В первую очередь, мы видим спрос со стороны производственных и телекоммуникационных компаний. По нашим данным объем сделок во 2 кв. 2009 года остался на уровне 1 кв. – более 10 000 кв. м. Под влиянием значительного снижения арендных ставок многие компании стремятся к консолидации и запрашивают площади более 2 000 кв. м. Это, прежде всего, компании автомобильной отрасли, СМИ, потребительских товаров. До кризиса наибольший спрос проявляли компании, которые впервые выходили на рынок Украины, а сейчас – в основном компании, которые реструктуризируются и переезжают в бизнес-центры, предлагающие более выгодные условия.
Торговый сегмент. Заметно активизировались торговые операторы, заинтересованные в аренде площадей в качественных торговых центрах. Это связано, прежде всего, с их дефицитом, поскольку в ближайший год не планируется ввода значительного объема новых площадей.
Арендные ставки и доля свободных площадей продолжили свою коррекцию, однако темпы их изменения замедляются.
Офисный сегмент. Принимая во внимание результаты развития рынка в первом полугодии 2009 года, наибольший спад пришелся на офисный сегмент. Арендные ставки резко снизились (в два-три раза), и доля свободных площадей значительно выросла (с 5% в 3 кв. 2008 года до 21% в 1 кв. 2009 года). Во 2 кв. сделки в помещениях Класса А заключались по ставкам предыдущего квартала – 360-420 долл. США за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов.
Торговый сегмент. Из-за дефицита качественных торговых площадей максимальная арендная ставка прекратила свое падение и осталась на уровне 1 квартала – 1 080 долл. за кв. м в год. Доля свободных торговых площадей выросла с 2% до 5%, однако, все еще остается низкой. Ожидается незначительное увеличение доли свободных площадей в 2009-2010 годах в связи с открытием новых торговых центров.
Складской сегмент. Максимальная базовая ставка продолжила свое снижение (на 11% по сравнению с предыдущим кварталом) и достигла уровня западноевропейских городов – 96 долл. за кв. м в год. Доля свободных площадей в складских помещениях практически не изменилась по сравнению с предыдущим кварталом (уменьшилась с 28.1% в 1 кв. 2009 года до 27% во 2-м кв.) из-за существенного снижения спроса на складские помещения.
Практика аренды, принятая на рынке
Еще в 1 кв. 2009 года большая часть арендаторов переподписали договоры, зафиксировав арендную плату в гривне с целью минимизации валютного риска. В большинстве случаев ставки выражаются в гривне, объем гарантийного платежа сократился с 2-5 мес. до 1-3 мес., срок аренды в офисном и складском сегментах сократился с 3-5 лет до 1-2 лет.
В торговом сегменте арендаторы ожидают перехода на смешанный вид ставок (фиксированная сумма плюс процент от товарооборота). Однако, девелоперы пока не готовы к этому переходу из-за непрозрачности учета торговых операторов. Также наблюдается тенденция отмены индексации арендной ставки на несколько лет, и замены ее на ступенчатую ставку (step-up rent), то есть фиксация роста ставки на каждый год аренды.
Мария Шкарпетина, Аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Украина, отметила: «Рынок коммерческой недвижимости преодолел период наибольшей нестабильности и адаптировался к новым реалиям. Наблюдается даже некоторое оживление, особенно со стороны арендаторов помещений. Подтверждением служит относительная стабилизация арендных ставок в офисном и торговом сегменте. Однако, окончательное завершение периода коррекции рынка коммерческой недвижимости возможно только при условии стабилизации экономики Украины».